Естественно, обременение участка земли в связи с его арестом является довольно распространенным явлением. Такое ограничение реализуется через судебную систему и часто вызывается задолженностью, которую не погасили. Арест подразумевает запрет на любые сделки по продаже, передаче в дар или разделении имущества. Все сделки, связанные с арестованным имуществом, становятся недопустимыми. Убрать такое ограничение можно только через суд после подтверждения выплаты долга.
Существование сервитута возникает в случае, когда участок земли, принадлежащий одному лицу, используется или ограничивается другим лицом. Этот вид ограниченного права называется сервитутом. Обладая таким правом, получатель сервитута получает возможность иметь доступ к определенному объекту недвижимости.
Сервитут может предоставляться различными способами, например, путем предоставления проезда или прохода через земельный участок, принадлежащий другому лицу, или разрешения на прокладку водопроводных труб, электрических кабелей и других коммуникаций, а также создания условий для мелиорации и других нужд.
Сервитуты, в свою очередь, подразделяются на публичные и частные.
Частный сервитут может быть предоставлен по решению суда или на основании юридического соглашения и применяется к определенному физическому лицу.
Гражданское право определяет права и обязанности людей на основе нормативных актов, принятых федеральными и местными органами власти. Одним из примеров публичного права является право на нахождение на территории леса, которое может рассматриваться как публичный сервитут.
Закладывая земельный участок в качестве ипотеки, необходимо учесть некоторые особенности, связанные с владением недвижимостью. Так, ипотечный участок не может иметь меньшую площадь, чем установленная норма. В то же время, государственная и муниципальная собственность не может быть предметом ипотеки. Важно отметить, что ипотека применяется не только в отношении права собственности, но и в случае долгосрочной аренды. Ограничения, связанные с ипотекой, могут быть сняты после полного погашения задолженности.
Соглашение о концессии используется нечасто и обычно связано с различными постройками на земельном участке, хотя иногда применяется и к самому участку. Этот договор означает, что владелец территории передает право использования другому лицу. Однако, в отличие от аренды, подобное соглашение заключается для конкретной цели. Примером такого соглашения может быть концессия на добычу полезных ископаемых.
Такое обременение позволяет передать все заботы по управлению недвижимостью доверенному лицу. Естественно, управляющий должен действовать в интересах текущего владельца собственности. Отказавшись от услуг управляющего, можно избавиться от этого обременения.
Арендой на срок от одного года также можно обременить земельный участок. Например, это может привести к ограничениям в перепланировке имущества, находящегося на территории арендодателя.
Как проверить участок на наличие обременений?
Для проверки потребуется изучение нескольких источников:
- правоустанавливающих документов;
- выписок из ЕГРН;
- градостроительного плана;
- выписки из ИСОГД;
- публичной кадастровой карты Росреестра.
Большинство методов бесплатны. Однако, заказ выписок из ЕГРН и ИСОГД может быть платным, в зависимости от муниципалитета, где находится недвижимость.
Что могут скрывать продавцы земельных участков
Обременения земельного участка и ограничения его использования оказывают влияние на рыночную стоимость и привлекательность объекта для инвестиций. Участки без обременений редко встречаются на рынке. И чем более привлекательным для бизнеса является участок, тем выше вероятность обнаружения ограничений. Исходя из этого, вероятнее всего, продавец может попытаться скрыть такие обстоятельства, чтобы получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Для покупателя важно обнаружить эти ограничения до заключения сделки, чтобы определить, сможет ли он использовать участок так, как задумывалось. Каким образом это лучше сделать?
ЕГРН и другие источники информации
При продаже земли в Российской Федерации, согласно Земельному кодексу, продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. В случае предоставления заведомо ложной информации, покупатель имеет право требовать снижения цены, расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, продавец может не быть осведомлен о существующих ограничениях. Поэтому рекомендуется покупателю самостоятельно изучить наиболее важные и распространенные ограничения.
Прежде всего, стоит запросить у собственника правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или другие документы о приобретении права собственности на землю. Также необходимо получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), а также получить информацию о зонах особого использования территорий — санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. Выписка из ЕГРН также указывает кадастровые номера объектов недвижимости, находящихся на участке. Для выявления зданий и сооружений и определения их собственника необходимо выполнить эту работу на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на ней объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.
При покупке участка покупатели часто сталкиваются с ситуацией, когда ЕГРН не содержит информации о наличии недвижимого имущества на данном участке и о зонах с особыми условиями использования территории.
Практически каждый покупатель участка сталкивается с проблемой отсутствия информации о наличии недвижимого имущества на участке и о зонах, где действуют особые условия использования территорий, в Едином государственном реестре недвижимости.