Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком является денежная сумма, передаваемая одной из сторон договора другой стороне в счет будущих платежей, подтверждая заключение договора и обеспечивая его исполнение. Задаток выполняет три ключевые функции: обеспечительную, доказательственную и платежную. Первая функция направлена на предотвращение неисполнения обязательства, вторая — служит доказательством заключения договора, и, наконец, задаток признается способом платежа.
Соглашение о задатке должно быть оформлено в простой письменной форме, независимо от его суммы. Условия о задатке могут быть включены в основной договор или оформлены как отдельное соглашение. Недействительность основного обязательства ведет к недействительности соглашения о задатке.
При несоблюдении письменной формы соглашение о задатке рассматривается как аванс, если не доказано иное. Задаток традиционно приравнивается к авансу в случае отсутствия письменного оформления сделки.
Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
Если обязательство не исполняется до начала его выполнения или становится невозможным из-за обстоятельств, за которые стороны не несут ответственности, задаток должен быть возвращен. В случае вины стороны, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере.
Неисполнение обязательства влечет для стороны, давшей задаток, его потерю, а для стороны, принявшей задаток, необходимость возврата его в двойном размере. Виновная сторона также обязана возместить убытки другой стороне. Таким образом, задаток выполняет еще и штрафную функцию. Если из-за неисполнения обязательства возникают убытки, задаток может быть засчитан в счет их возмещения, если договором не предусмотрено иное.
Что такое обеспечительный платёж и залог?
Обеспечительный платеж позволяет прописать все условия возврата уплаченной суммы и штрафные санкции за срыв сделки. В то время как задаток стимулирует подписание договора купли-продажи недвижимости, обеспечительный платеж гарантирует выполнение обязательств, заранее согласованных сторонами. Залог же представляет собой имущество, обеспечивающее обязательства, часто используемое при ипотечных сделках для обеспечения возврата кредитных средств, взятых для покупки жилья.
Возможно ли вернуть задаток, если банк отказал в ипотеке?
Отказ банка в ипотеке является независимым от сторон фактором, поэтому ни покупатель, ни продавец не являются инициаторами прекращения сделки. Однако стороны могут обвинять друг друга в срыве сделки, что может привести к судебным разбирательствам. Поэтому лучше заранее включить условие об отказе банка в ипотеке в соглашение о задатке, чтобы избежать негативных последствий.
Что же лучше: аванс, задаток или обеспечительный платёж?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Задаток служит гарантией для продавца и покупателя, что сделка будет осуществлена на заранее оговоренных условиях. Такая же ситуация и с обеспечительным платежом: при заключении соглашения о нем, стороны определяют все условия его внесения и возврата. Аванс полезен для продавца, когда на его недвижимость претендует много покупателей: так он может выбрать наиболее выгодное предложение, а оставшиеся авансовые платежи вернуть остальным покупателям. Участникам сделки важно помнить, что обо всех непредвиденных обстоятельствах лучше договариваться заранее и прописывать соответствующие условия в соглашении об авансе, задатке или обеспечительном платеже. Это поможет избежать многих проблем в случае спорной ситуации.
Аванс или задаток: что выбрать?
Несмотря на то, что и аванс, и задаток являются предоплатой перед покупкой недвижимости, их значения и юридический статус различны.
Термин «аванс» не упоминается в нашем законодательстве, поэтому эта сумма не является полноценным обеспечением исполнения обязательств. Аванс можно потребовать назад в любой момент, и он должен быть возвращен. Внесение аванса не обязывает стороны к каким-либо действиям, и требование его возврата не влечет за собой санкций.
Задаток же является иной разновидностью предоплаты и, с юридической точки зрения, служит полноценным обеспечением исполнения договора купли-продажи. Термин «задаток» упоминается в статьях 380-381 ГК РФ, где подробно описаны процедуры его передачи и получения. Если одна из сторон нарушает предварительный договор, наступают санкции: если покупатель инициирует разрыв соглашения, задаток остается у продавца. Если же сделку отменяет продавец, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.
Важно учитывать, что пока недвижимость не зарегистрирована как собственность, договор не считается заключенным, тем более предварительный договор, который является лишь соглашением о намерениях. Если дело дойдет до суда, задаток не будет стопроцентной гарантией исполнения обязательств, однако в большинстве случаев эта мера предосторожности себя оправдывает.
Какую роль играет задаток?
Чаще всего задаток используется, когда объектом сделки является недвижимость на вторичном рынке. Этот инструмент применяют и собственники жилья, и риэлторы, и сами покупатели – все, кто заинтересован в успешном завершении конкретной сделки.
Стандартные условия возврата или оставления задатка при расторжении предварительного договора могут быть изменены, и все изменения должны быть зафиксированы в договоре. Например, при взаимном согласии продавца и покупателя, при расторжении договора задаток может быть возвращен покупателю.
Риэлторы отмечают интересную тенденцию: конфликты, связанные с возвратом задатка, чаще всего возникают при продаже недвижимости эконом-класса. Бывает, что продавец в последний момент пытается повысить цену на свою недвижимость, и если покупатель отказывается от изменившихся условий, продавец пытается сделать виноватым покупателя. В итоге покупателю приходится тратить время и усилия на возврат своих средств, что в большинстве случаев удается, но поиски новой квартиры приходится начинать заново.
Если вы опасаетесь быть обманутым, обращайтесь в АН «Владис». Наши специалисты помогут вам подобрать нужный объект недвижимости — будь то квартира, дом или участок, проверят его юридическую чистоту и помогут составить договор таким образом, чтобы у второй стороны не было возможности осуществить мошенничество. Также мы рады предложить помощь в получении или рефинансировании ипотечного кредита в любом из наших банков-партнеров на выгодных условиях. Звоните! С АН «Владис» покупка квартиры вашей мечты станет простой и безопасной. Все отделы нашего агентства направлены на обеспечение максимального комфорта для наших клиентов.
Полезные статьи о недвижимости и ипотеке в Н.Новгороде:
- Недвижимость, которая ничего не стоит
- Работа риелтором: плюсы и минусы
- Покупка квартиры для сдачи в аренду в 2020 году
- Как правильно оценить стоимость квартиры?
- Выкуп из-под залога объекта недвижимости с помощью ипотеки
- Риски покупки квартиры по доверенности
Офис «Горьковский»
Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а, пл. Максима Горького, метро «Горьковская», 9:00-20:00 без выходных. Бесплатная парковка для клиентов. nn@vladis.ru
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д, ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры», 9:00-21:00 без выходных. nn@vladis.ru
Предоплата за квартиру: аванс и задаток
Аванс, как и задаток, представляет собой предоплату в сделках купли-продажи. Внося определенную сумму до получения квартиры или дома в собственность, покупатель показывает продавцу свою готовность приобрести именно это жилье.
Главное различие между авансом и задатком состоит в уровне ответственности сторон сделки. При оформлении задатка покупатель и продавец документально закрепляют свои обязательства и гарантируют их выполнение.
Аванс — это платеж по договору купли-продажи. Без договора аванс не существует. Поэтому, выбрав аванс, необходимо заключить предварительный договор, который станет основой для основного договора купли-продажи.
Предварительный договор заключается и в случае с задатком, но чтобы вернуть свои деньги при срыве сделки, достаточно расписки и соглашения о задатке.
Это еще одно важное различие аванса от задатка — возможность вернуть предоплату. Аванс возвращается покупателю в любой ситуации, если в соглашении не указаны штрафные санкции. Задаток можно вернуть по взаимному согласию или если от сделки отказался продавец.
Таким образом, если покупатель передумал покупать квартиру, он может вернуть аванс, но не задаток. Если продавец изменил планы, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Аванс, оформленный без предварительного договора, недобросовестный продавец может не вернуть.
Как правильно передать аванс или задаток
После составления предварительного договора купли-продажи квартиры, дома или участка и подписания соглашения о задатке или авансе, продавец пишет расписку о получении денег.
Расписка составляется в произвольной форме, но некоторые пункты обязательны:
- название документа с указанием на договор купли-продажи;
- дата составления расписки;
- паспортные данные плательщика и получателя денег;
- характеристики квартиры;
- сумма предоплаты;
- подписи собственника и покупателя жилья.
Лучше писать расписку вручную: подделать почерк достаточно сложно. Это поможет в случае разногласий между продавцом и покупателем, которые придется решать в суде.
Имейте в виду, что паспортные данные в документе должны соответствовать данным из паспортов покупателя и продавца. Желательно пригласить свидетелей, но не из числа родственников.
Расписка составляется в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру, которая находится в собственности нескольких человек, то расписку должны подписать все владельцы.
Что произойдет, если неправильно оформить предоплату
Один случай из юридической практики наглядно демонстрирует, как легко можно потерять значительную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.
Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей в качестве предоплаты по соглашению задатка. Через неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.
Причиной отказа стало несогласие его супруги на покупку жилья. Владелец квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он допустил при оформлении соглашения о задатке.
Так как Виталий состоит в браке, он должен был получить согласие своей супруги на покупку квартиры. Также она должна была подписать расписку о передаче задатка. Поскольку жена Виталия не дала согласия на покупку, ему пришлось отказаться от сделки.
Согласно закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за потерянную выгоду.
Время делать выбор
Рано или поздно нужно будет определиться с тем, какой вариант предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, специалисты советуют выбрать задаток.
Так вы будете защищены от потери денег и времени, если продавец нарушит договоренности. Никто не захочет возвращать крупную сумму денег, да еще в двойном размере.
Если вы продаете недвижимость, выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и не потеряете ничего, кроме времени.
Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного дома или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.
Помните, что сделки с недвижимостью всегда связаны с рисками и большими деньгами, которые можно потерять, если своевременно не защитить свои интересы.
Аванс или задаток: что выбрать при сделке
Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе сделок с недвижимостью, все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, что может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».
Задаток представляет собой денежную сумму, переданную одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для гарантии ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по осуществлению сделки. Задаток служит способом обеспечения обязательств, то есть его использование помогает гарантировать выполнение договора. Понятие задатка раскрывается в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Аванс представляет собой сумму, переданную перед совершением сделки одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке. Цель уплаты аванса схожа с задатком – подтверждение реальности намерений по заключению сделки, но без гарантий ее исполнения. В гражданском кодексе отсутствуют специальные статьи, посвященные авансу.
Различие состоит в последствиях прекращения и неисполнения обязательства, особенно в обеспечительной функции задатка. Если сделка завершена, то разницы между авансом и задатком стороны не замечают. Однако в случае неисполнения сделки, аванс просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору аванса не несет санкций, за исключением случаев, когда договором предусмотрен штраф. Если сделка не состоялась по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не состоялась по вине получателя задатка, то сумма задатка возвращается в двойном размере, например, если задаток составляет 100 рублей, то получатель обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и объясняет основные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга: получатель контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафа в размере задатка. Это и есть обеспечительная функция задатка.
Стоит ли передавать деньги без оформления документов?
При сделках с недвижимостью задатки обычно превышают небольшие суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно, как это указано в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт передачи денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме, например, на бланке организации или агентства недвижимости. Важно, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка, а также следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти правила распространяются и на соглашение об авансе, хотя в случае аванса можно составить одностороннюю расписку от получателя аванса.
Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны теряют право ссылаться на свидетельские показания, но могут использовать письменные доказательства. Соглашение о получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении уплаченных сумм, они будут считаться авансом, не имеющим обеспечительной функции, а являющимся частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к аналогичным последствиям.
В сфере риэлторской деятельности существует понятие «задатка», однако, если деньги передаются агентству недвижимости, данный термин больше относится к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Основная функция этой суммы – подтверждение серьезности намерений по заключению сделки, так как этот «задаток» обычно возвращается при расторжении сделки любой из сторон. Это создает путаницу в терминах среди профессионалов. Но если из-за этой путаницы будет создан документ, где сумма будет называться именно задатком и будет указано, что деньги уплачиваются продавцу, это приведет к действию норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.
Ограничения на использование задатка
Есть несколько типов договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К ним относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до регистрации такого договора не приведут к санкциям, предусмотренным нормами о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации согласно п.3 статьи 433 ГК РФ. К счастью, в таких ситуациях суды обычно признают эту сумму авансом, и она возвращается владельцу, но о двойном возврате не может быть и речи.
Это правило также касается договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры на меньший срок не требуют государственной регистрации. Практика риэлторов в таких случаях заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.
Чтобы избежать подобных ситуаций, такие отношения обычно оформляются отдельным договором, например, предварительным. Такой договор не требует государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.
Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил процентов за пользование его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально требовать авансы, чтобы бесплатно пользоваться чужими денежными средствами от нескольких потенциальных покупателей.
Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться выполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят брать на себя такую ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не имеет обеспечительной функции, столь полезной для плательщика (покупателя).