Продажа дачи: какие документы потребуются и как их оформить?
Многие не задумываются об оформлении документов на дачу до тех пор, пока не возникает необходимость ее продать.
Если дача была приобретена по действующему гражданскому законодательству, то, скорее всего, все документы на нее в порядке.
Чтобы продать такую дачу, нужно вместе с покупателем взять подписанный обеими сторонами договор, расписку об оплате, паспорта и документы на дачу (на дом и землю), оплатить госпошлину и пойти в регистрационную службу или местный МФЦ (если он предоставляет такую услугу). Там стороны сдают документы на государственную регистрацию права собственности на покупателя.
Однако, по статистике, только 30% подмосковных дач имеют полностью оформленные документы. Рассмотрим, как продать дачу, приобретенную до введения государственной регистрации прав на недвижимость.
Критерии, определяющие сложность оформления дачи:
• Была ли дача предоставлена гражданину лично постановлением местных властей или через садоводческое (или дачное) товарищество;
• Категория и вид разрешенного использования земли (сельхозназначение или земли населенных пунктов, предназначенные для садоводческих и дачных товариществ, ИЖС, личного подсобного хозяйства);
• Наличие у гражданина каких-либо документов;
• Наличие межевых споров с соседями.
Оформление земли
Рассмотрим случай, когда для купли-продажи нужно оформить дачу, полученную от местных властей или по наследству.
Случай первый: есть правоустанавливающий документ на землю
Это наиболее простая ситуация. Когда на руках есть постановление местной администрации о передаче участка для ИЖС или ЛПХ в землях поселений. Иногда такая дача уже успела перейти по наследству, тогда правоустанавливающим документом будет свидетельство о праве на наследство.
Если право, указанное в документе, называется правом «пожизненного наследуемого владения», «постоянного бессрочного пользования», или вообще никак не называется, это не означает, что для получения права собственности нужно идти в администрацию и просить изменить постановление или заново выделить участок. Все эти права автоматически переоформляются Росреестром на право собственности на основании закона.
Суть дачной амнистии заключается в том, что если площадь участка, указанная в постановлении или свидетельстве на наследство, вас устраивает и документ выдан до 2001 г., то можно обойтись без межевания. Кадастровый план участка заказывать все равно нужно, но кадастровая служба внесет сведения о площади и границах, руководствуясь имеющимися у гражданина старыми документами.
Случай второй: дача в садоводстве или стародачном поселке
Ранее оборот недвижимости посредством купли-продажи был фактически запрещен. Однако граждане все равно продавали друг другу дачи, передавая деньги и внося нового владельца в списки садоводческого товарищества.
И хорошо, если такие списки сохранились, а дачное товарищество функционирует. Ведь если земля была выделена постановлением местных властей не лично гражданину, а всему товариществу, то для продажи дачи сначала нужно получить землю на себя в администрации. Чтобы заявление гражданина было удовлетворено, необходимо приложить к нему описание границ участка по результатам межевания и заключение правления дачного объединения (в котором указывается, что гражданин является членом кооператива или товарищества, какой участок ему принадлежит и подтверждается соответствие описания участка фактическим границам).
На основании указанных документов администрация обязана бесплатно передать землю в собственность гражданина. Получив соответствующее постановление администрации, можно зарегистрировать право собственности на дачный участок.
Оформление дома
Процесс оформления дома зависит от того, дачный это дом или жилой (т.е. нужна ли вам «прописка» на даче и предоставляет ли право на прописку ваш дачный поселок).
Срок для упрощенного оформления домов ИЖС истек в 2010 году. Дачные же дома (расположенные на землях для дачных и садоводческих участков) все еще можно оформлять по «дачной амнистии», без необходимости получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.
Для регистрации права собственности на такой дом достаточно документов на землю и декларации по форме Минэкономразвития. Собственник дома сам заполняет декларацию.
Если нужно оформить дом как жилой, процедура значительно усложняется: помимо документов на землю потребуется техпаспорт и разрешение на ввод в эксплуатацию.
Оформление через суд
Когда никаких документов на дом и участок нет, садоводческое товарищество распалось, потеряв все свои списки, а поиски по местным архивам ничего не дали, единственным способом оформить дачу является обращение в суд.
Важно понимать, что для признания права собственности на дачу в суде необходимо иметь хоть какое-то право на землю. Если не удалось найти ни одного документа, стоит попробовать запросить землю в администрации в краткосрочную аренду (иногда такой вариант возможен).
Дело в том, что право собственности на дом можно признать на основании приобретательной давности или как на самовольную постройку. В отношении земельного участка приобретательная давность не действует, так как вся земля в России считается государственной до тех пор, пока она не передана в частную собственность.
Как быстро продать загородный дом: инструкция для собственника
Продажа загородного дома — это сложный и трудоемкий процесс. Успех сделки во многом зависит от правильных действий продавца, что определяет, придется ли ждать покупателя месяцами или дом быстро найдет нового владельца. Вместе с экспертами выясняем, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — подготовка документов. Не стоит рассчитывать на случай, напротив — каждая бумага важна. Недостаток одного документа может затормозить или сорвать сделку.
«Главное — это документы, подтверждающие ваше право собственности на продаваемую недвижимость. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно также получить выписку из ЕГРН, где содержится вся информация о продаваемом объекте», — объясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Если продавец состоит в браке, а объект был приобретен в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Также нужны справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и перед управляющей компанией поселка или правлением СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание, обратившись к кадастровому инженеру. Важно предоставить покупателю объект без проблем и дополнительных затрат.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме лиц, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие межевание и определяющие границы участка. Так как межевание занимает время, этим лучше заняться за несколько месяцев до продажи дома.
— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, так как по закону здания не могут быть проданы без участка. Если продавец состоит в браке или состоял в браке на момент приобретения недвижимости, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, изменяющие режим совместной собственности супругов, отменяют эту необходимость.
Шаг 3 — необходимо привести в порядок участок и дом: выкинуть старые вещи, скосить траву, разобрать завалы. Покупатель должен увидеть объект в максимально готовом к продаже состоянии.
«Если дом не под снос, а в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок и доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, убрать лишние вещи. Перед показами желательно убрать личные вещи, чтобы у покупателя не создавалось впечатления, что он вторгается в чужую собственность», — советует Юлия Дымова.
Шаг 4 — установление рыночной стоимости. В пределах одного поселка могут встречаться различные ценовые предложения. Поэтому важно изучить цены на интернет-площадках и пообщаться с местными продавцами, учитывая особенности каждого объекта. Например, кирпичный дом площадью 250 кв. м на участке 25 соток у леса будет значительно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м, расположенный у дороги на участке в восемь соток.
Продавец должен общаться с потенциальными покупателями приветливо и отвечать на все их вопросы.
(Фото: pexels.com)Шаг 5 — сделайте фотографии дома. Они должны быть чёткими и точными. В кадре не должно быть посторонних людей и личных вещей. Недопустимы мусор или грязная посуда. Покупатель не должен чувствовать, что снимки сделаны в темноте, чтобы скрыть недостатки.
Шаг 6 — разместите объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена адекватная, начнут поступать звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что следует быть готовыми к нецелевым звонкам. Важно уметь фильтровать ненужные звонки, сохранять спокойствие в общении с покупателями и быть готовыми отвечать на различные вопросы.
Как правильно провести показ
Показ дома — один из ключевых этапов продажи. Не затягивайте переговоры, лучше, чтобы потенциальный покупатель как можно скорее осмотрел дом. При личной встрече стоит сохранять спокойствие и доброжелательность, не утомляя покупателя лишней информацией. Не следует оказывать давление или скрывать недостатки. Важно показать себя честным и надёжным человеком, с которым приятно иметь дело, советуют риелторы.
Шаг 7 — после договорённости о купле-продаже получите аванс. В соглашении обычно указываются стороны сделки, полная стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.
Шаг 8 — подписание договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.
Как оформить сделку
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть оформлена как в простой письменной форме, так и нотариально. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора обязательно, например, если собственником или одним из сособственников является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также при продаже доли в общей собственности.
«Нотариальная форма особенно полезна, если продавец и покупатель находятся в разных городах и не хотят или не могут встретиться лично. Сегодня нотариусы могут оформить сделку дистанционно, когда каждая сторона идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные нотариусы связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Все документы на дом и участок должны быть безупречны