Какие документы требуются при продаже квартиры

Пpoдaжa oбъeктa нeдвижимocти — это серьезный этап, который требует подготовки. Важно ознакомиться со всеми возможными вариантами и рисками сделки. Это, безусловно, требует эмоциональных и временных затрат, но надежный результат стоит всех затраченных усилий.

Начать подготовку процедуры лучше всего с ознакомления со списком необходимых документов и определиться с тем, какой пакет документов нужен для продажи квартиры. Без правильно оформленной сделки — ключ к успеху. Документация, собранная заблаговременно, поможет обезопасить как продавца, так и покупателя, а также поможет избежать различных проблем в процессе продажи.

Конечно же, перед тем, как приступать к сбору комплекта справок, необходимо выяснить, что нужно для продажи квартиры в 2024 году.

Кто может выступить в роли продавца?

Распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению, в том числе и продавать ее, может только владелец. Он должен быть официально зарегистрирован, а его право на собственность должно быть зафиксировано в ряде документов. В их число входит: соответствующее свидетельство о регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, завещание.

Если некоторая часть объекта принадлежит только собственнику, то есть его доля, он может распоряжаться только теми квадратными метрами, которые находятся в его владении. Чтобы понять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, понадобится обратиться к тому же списку, что и для остальных категорий владельцев недвижимости. Но, дополнительно, потребуется официальное согласие от остальных собственников, которым принадлежат другие доли жилплощади.

В случае, если владелец не может самостоятельно участвовать в сделке, он вправе делегировать свои обязанности третьему лицу. Передать полномочия можно другу, родственнику, знакомому, риэлтору, и так далее. Главное, чтобы гражданин был дееспособным и достиг совершеннолетнего возраста.

В случае наличия нотариально заверенной доверенности, данный человек будет иметь право действовать от имени собственника в качестве продавца. Однако, такой вариант возможен исключительно при наличии нотариально заверенной доверенности. Этот документ выдается непосредственно самим владельцем объекта. В нем указывается доверенное лицо и спектр его полномочий.

Если лицо, обладающее правами на квартиру, не достигло совершеннолетия, продать квартиру от его имени также возможно. При этом необходимо получить согласие органов опеки на отчуждение собственности ребенка. Вопрос в том, сколько полных лет юному собственнику. Если меньше 14, то все сделки, от его лица, имеют право осуществлять только законные представители: родители, усыновители или опекуны. А если возраст гражданина от 14 до 18 лет, то он имеет право принимать участие в совершении сделок: он может самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах и т.д.

Однако все эти действия должны происходить с письменного согласия родителей или других законных представителей.

Дополнительные документы для продажи недвижимости

В большинстве случаев, дополнительный комплект документов не является обязательным, но всё же он способен увеличить шансы на скорую продажу и безпроблемную регистрацию. От ряда дополнительных обстоятельств зависит то, какие документы для продажи квартиры нужно подготовить перед сделкой:

• Если в роли продавца выступает гражданин, находящийся в преклонном возрасте, не помешает оформить документ, доказывающий полную дееспособность на момент продажи. Подобный документ можно без проблем получить в ПНД по месту жительства;
• Если гражданин, продающий жилплощадь, на момент сделки состоит в браке, то ему понадобится получить письменное согласие от второго супруга. Бумага должна быть нотариально заверенной. К соглашению необходимо приложить свидетельство о браке;
• Если продаваемое имущество было совместно нажито в браке, но супруги разошлись, то, с согласия на сделку одного из супругов, не обязательно прилагать свидетельство о расторжении брака;
• Если продаваемая квартира была совместно нажита в браке, но один из супругов скончался, то, в течение 6 месяцев после смерти одного из супругов необходимо пройти процедуры вступления в наследство. В результате которой от нотариуса будет получено Свидетельство о наследстве. На основании этого документа наследники регистрируют собственность на себя. Только после этого можно продавать квартиры.
• Если объект был куплен за счет средств материнского капитала, то понадобиться получить бумагу, которая подтвердит, что его продажа не нарушит прав ребенка, т.к. при приобретении квартиры за счет МСК в жилой площади выделяются доли на всех членов семьи в т. ч и детей.
• Если до текущей сделки гражданин уже осуществлял продажу недвижимости, то ранний договор купли-продажи станет хорошим доказательством чистоты его намерений.

Документы для продажи квартиры в 2024 году

Если вы решили продать жилье, вам предстоит нелегкий процесс: необходимо собрать все документы для продажи квартиры, посетить различные организации. Адвокат Андрей Кацайлиди, руководитель адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры», рассказал, какие документы следует подготовить заранее, чтобы минимизировать свои затраты.

Перечень официальных документов для собственников

• Паспорт. Документ, подтверждающий личность, необходим обязательно.
• Необходимо подробно описать все условия договора купли-продажи, включая точную сумму, за которую происходит продажа недвижимости. Важно отметить, что в случае, если покупатель попросит вас завысить стоимость в документе (у него могут быть свои причины для этого), вам следует отказать. Это связано с тем, что в будущем покупатель может отказаться от сделки, а сумма, указанная в документах, будет необходимо выплатить по недействительной сделке. Более того, помните о важности подписания каждого листа договора!
• Если вы планируете продавать недвижимость через доверенное лицо, не забудьте проверить срок действия доверенности на момент сделки. Кроме того, рекомендуется уточнить в документе полномочия вашего доверенного лица, указав конкретные условия и детали сделки, включая объект недвижимости. Если вы абсолютно уверены в надежности данного лица, можете доверить ему заключение договора на любых условиях.
• Согласие органов опеки и попечительства является обязательным документом в случае наличия несовершеннолетних детей в семье продавца. Важно учесть, что при продаже жилья необходимо обеспечить сохранение благоприятных условий для жизни ребенка. Иными словами, если вы продаете пятикомнатную квартиру в хорошем доме, вы не сможете приобрести однокомнатное жилье в неблагополучном районе.
• Согласие супруга на продажу жилья требуется в случае, если имущество было приобретено совместными усилиями, но зарегистрировано только на одного из супругов.

Если в договоре указано, что передача квартиры осуществляется по акту приема-передачи, то необходимо предоставить сам данный акт.

Потенциально требуемые дополнительные документы от покупателей

Мы перечислили основные документы, необходимые для продажи квартиры в 2022 году, однако стоит помнить, что покупатель может запросить дополнительные документы для своего обеспечения. Подготовьтесь к этому заранее!

Как отмечает Кацайлиди, каждый потенциальный покупатель имеет право запросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. Это важно, так как бывают случаи, когда продавец продает квартиру, а затем его дети приходят и заявляют, что он невменяемый и не осознавал своих действий, требуя отмены сделки. Однако, если покупатель заранее запрашивает справку о том, что продавец вменяемый, то хитрецы не смогут ничего предпринять.

Кроме того, покупатель должен удостовериться, что у продавца нет задолженностей по коммунальным услугам. Адвокат также рекомендует проверить показания счетчиков, так как собственник иногда предоставляет некорректные данные, в результате чего покупателю приходит чрезмерно высокий счет.

Если ваша квартира была приобретена в ипотеку и уже полностью выплачена, вам потребуется получить одно из документальных подтверждений — справку о снятии обременения. В случае, если возникали юридические проблемы, необходимо получить другую справку — о снятии обеспечительных мер. Если вы сталкивались с работой судебных приставов и все вопросы уже решены, вам нужно получить документ, подтверждающий снятие ареста с квартиры.

Шаг второй. Проверяем состояние квартиры

Даже в том случае, если вы уже заказали специалистам юридическую проверку жилья, все равно необходимо самостоятельно убедиться в правильности документов у продавца. Попросите предоставить паспорта всех владельцев, а если среди них есть несовершеннолетние, то свидетельства о рождении. Сравните эти данные с информацией из документов, относящихся к недвижимости, таким как свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и так далее.

Для подтверждения отсутствия обременений на объекте также потребуется выписка из ЕГРН.

Кроме того, вам необходимо получить справку о проживающих по форме 12 (её можно получить в паспортном столе, управляющей компании, товариществе собственников жилья или в многофункциональном центре) — это позволит убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и что нет «временно отсутствующих» жильцов, таких как те, кто находится в армии или отбывает наказание.

Запросите разъяснение и детальный план. Они позволят вам увидеть расположение стен, комнат, перегородок, окон и дверей. С помощью этих документов можно проверить, была ли произведена перепланировка и оформлена ли она в соответствии с законом.

Обязательно получите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена во время брака. Если муж или жена откажутся дать согласие, в будущем они смогут оспорить сделку, так как считается, что собственность была приобретена совместно.

Ситуации, в которых согласие не требуется:

• жилье было приобретено до брака;
• жилье было получено в наследство одним из супругов;
• жилье было приватизировано во время брака, но один из супругов отказался от приватизации;
• между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.

Если супруги приобретали жилую площадь совместно и впоследствии разошлись, следует запросить нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества или заключить брачный договор.

В случае, если продавец находится в преклонном возрасте или возникают сомнения относительно его психического состояния, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, в случае выяснения после сделки, что продавец является недееспособным, сам продавец, его родственники или опекуны могут попытаться оспорить сделку.

Еще один важный аспект — проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке данной квартиры (эту информацию можно узнать, запросив справку из Социального фонда). Если материнский капитал был использован, то детям должны быть выделены свои доли. В таком случае для продажи квартиры продавцу потребуется разрешение от органов опеки.

Этап 3. Торговля

Не секрет, что многие собственники, желая продать свою квартиру, предусматривают возможность торга в стоимость. К сожалению, не существует проверенного способа, гарантирующего получение скидки. Однако, если вы обнаружили несколько вариантов, и среди них есть более выгодный по цене, стоит сообщить об этом продавцу.

Также возможно назвать сумму, на которую вы готовы потратить, и предоставить владельцу квартиры время для раздумий. Не промолчите, если видите объективные причины для скидки, например, неисправность сантехники, неровные полы или стены и т. д.

Шаг 4. Подписываем предварительный договор

Когда вы уже определились с выбором объекта покупки и договорились с продавцом о цене, пришло время составить предварительный договор купли-продажи. Этот документ является заявлением о намерении заключить основной договор.

В предварительном договоре обязательно должны быть указаны:

1. Подробная информация о квартире, включая адрес и кадастровый номер;
2. Указание срока заключения основного договора;
3. Предложенная цена объекта (рекомендуемая, но необязательная условие).

На этом этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением намерения сторон заключить сделку и включается в общую стоимость жилья. Если сделка отменяется по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если отмена происходит по вине продавца, задаток должен быть возвращен вдвое большем размере. В случае взаимного согласия, задаток возвращается в изначальном размере.

В Гражданском кодексе нет определения аванса, однако он часто используется даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к заключению сделки, а является предоплатой. Условия возврата или удержания аванса прописываются в предварительном договоре.

Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку

Для составления договора купли-продажи недвижимости существует несколько вариантов: обратиться к риэлтору, юристу или нотариусу, либо сделать это самостоятельно (подробные инструкции по составлению мы уже рассказывали). В самом договоре необходимо указать следующие данные:

• информация о продавце и покупателе;
• детали объекта недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
• наличие или отсутствие обременений;
• стоимость недвижимости;
• срок и способ оплаты.

Для легальной оформления договора купли-продажи, в некоторых случаях требуется нотариальное заверение:

• при продаже доли в квартире;
• если среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные лица (опекаемые);
• при совершении сделки по доверенности;
• при заключении договора пожизненной ренты.

Помимо договора необходимо составить и подписать акт приема-передачи недвижимости, в котором будет зафиксировано текущее состояние объекта.

Создание и подписание договора и акта происходит в трех экземплярах: по одному для каждой стороны и один для Росреестра. После этого договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, что можно сделать через МФЦ. Этот процесс занимает до 10 рабочих дней.

Кроме самого договора и акта, требуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (такой как предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т.д.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных правах, разрешение органа опеки (если требуется) и квитанцию об оплате пошлины.

Стоимость регистрации права собственности составляет 2 тысячи рублей. Освобождаются от этой оплаты определенные категории граждан, такие как ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и другие. Полный список перечислен в статье 333.35 Налогового кодекса РФ.

При совершении сделок с недвижимостью существует несколько способов передачи денег. Наиболее распространенными вариантами являются:

• оплата наличными после оформления документов в МФЦ;
• использование банковской ячейки – деньги кладутся наличными, и продавец получает доступ после регистрации сделки в Росреестре;
• аккредитив – это своего рода онлайн-ячейка. Банк переводит деньги продавцу на указанные им реквизиты после регистрации сделки.

Шаг 6. Получение налогового вычета

После покупки квартиры новый владелец имеет право на получение налогового вычета в размере 13% от 2 миллионов рублей (даже если квартира стоила больше). Данный вычет предоставляется тем лицам, которые официально трудоустроены и уплачивают налоги.

В следующем году вы сможете получить налоговый вычет за предыдущий год целиком или в ежемесячных выплатах. Если выбрана ежемесячная оплата, то сотруднику не будет удерживаться 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета, но сумма не может превышать уплаченный подоходный налог.

Мы подробно объяснили, как получить налоговый вычет на квартиру в данной статье.

Теги: Как купить и продать квартиру в 2024 году

tttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.

ttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435

ttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.