Налог с продажи земельного участка, находящегося в собственности менее трех лет

Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Предприниматель, основной деятельностью которого является покупка и продажа недвижимости, в 2019 году продал земельные участки, владевшими менее трех лет. Налоговый орган доначислил НДФЛ, указав, что по п. 5 ст. 217.1 НК РФ доход от продажи участка для налогообложения не может быть менее 70% его кадастровой стоимости. Суд признал доначисление НДФЛ законным, указав на ошибочность использования предпринимателем цены продажи, указанной в договоре, которая была менее 70% кадастровой стоимости. НК РФ не предусматривает особый порядок определения доходов для расчета НДФЛ при продаже недвижимости в рамках предпринимательской деятельности, поэтому положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ применимы и к реализации недвижимости предпринимателями.

Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 11.5 «Выдел земельного участка» ЗК РФ «В таких обстоятельствах, исходя из анализа п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ, ст. 11.2, ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, апелляционный суд установил, что право собственности налогоплательщика на участки, выделенные из исходного участка, было зарегистрировано в 2019 году, доходы от их продажи получены в 2019 году, и эти участки находились в собственности менее трех лет, что исключает освобождение полученных доходов от налогообложения.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Налоговые вычеты: анализ споров
(Кубанова А.)
(«Жилищное право», 2019, № 12) Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.02.2016 № Ф04-15/2016 по делу № А70-5480/2015 требования налогового органа о доначислении НДФЛ, пени и штрафа налогоплательщику за неправомерное применение имущественного налогового вычета при продаже участков, владевших менее трех лет, отклонены, так как участки использовались для садоводства, огородничества и дачного хозяйства в соответствии с разрешенным использованием. Несмотря на то что налоговый агент видел в действиях налогоплательщика признаки предпринимательской деятельности, юридический факт использования имущества в предпринимательских целях не был доказан, что стало основой для данного решения.

Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДФЛ и страховым взносам. Минфин России разъяснил, что при продаже в одном налоговом периоде земельного участка и квартиры, владевших менее трех лет, налогоплательщик вправе применить имущественный вычет до 1 млн руб. по доходам от продажи участка и одновременно уменьшить облагаемый НДФЛ доход от продажи квартиры на документально подтвержденные расходы, связанные с ее приобретением.

Нормативные акты

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года»
(утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.11.2007)
(Извлечение) В соответствии с первым абзацем подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, при определении размера налоговой базы согласно пункту 2 статьи 210 Кодекса, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов на суммы, полученные им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Также на суммы, полученные в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Определение Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 № 1129-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации на нарушение конституционных прав гражданина Самочкина Анатолия Николаевича положениями статьи 11.2, пунктов 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации и подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации» Тверской районный суд города Москвы решением от 14 июля 2010 года, оставленным без изменений судами кассационной и надзорной инстанций (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2010 года, определение судьи Московского городского суда от 12 апреля 2011 года, определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2011 года), на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 11.2 и пунктов 1 и 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 12 и 22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказал А.Н. Самочкину в удовлетворении его заявления о признании решения налогового органа незаконным. Суды, ссылаясь на статьи 6 и 44 Земельного кодекса Российской Федерации, указали, что имущественный налоговый вычет предоставляется по каждому конкретному объекту недвижимости, а срок нахождения в собственности налогоплательщика земельного участка считается с даты регистрации права на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так как проданный земельный участок находился в собственности А.Н. Самочкина менее трех лет, он неправомерно применил имущественный налоговый вычет.

Налоговая ставка для физических лиц

Пошлина определяется базой и ставкой. Для гражданина, находящегося в стране непрерывно ≤ 183 дней в течение года, ставка составляет 13 %. В противном случае, как для нерезидента, ставка увеличивается до 30 %. Однако для физических лиц — граждан РФ с постоянной пропиской устанавливается ставка в 13 %, даже при длительном отсутствии в стране.

Резиденты, такие как Сергей (гражданин РФ, не покидавший страну), продавший земельный участок за 2 млн. руб., заплатят налог в размере 260 тыс. руб. Это без учета льгот и вычетов, которые рассмотрены ниже. При совершении аналогичной сделки нерезидент заплатит в бюджет России 600 тыс. руб.

Налоговая ставка для юридических лиц

Размер пошлины для юридических лиц зависит от конкретной системы налогообложения и целей использования недвижимого имущества. Как платить ИП? Если ИП не использует землю для получения дохода, то оплачивает налоги как физическое лицо.

При ОСНО пошлину рассчитывают с чистой прибыли, представляющей разницу между стоимостью продажи и покупки участка. В расходы включают дополнительные, документально подтверждённые затраты.

При упрощённой системе налоговая ставка составляет 6 %, а при вычете из прибыли расходов ставка увеличивается до 15 %.

Средства, потраченные на покупку земли, включают в расходы, если заранее задекларирована цель перепродажи или коммерческого использования.

Когда не нужно платить НДФЛ с продажи земельного участка

Согласно части 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, НДФЛ с продажи земельного участка не платится, если участок приобретён до 2016 года и находится во владении более 3 или 5 лет.

Пяти лет ждут, если участок куплен за собственные средства.

Чтобы избежать уплаты пошлины с продажи участка, его следует приобрести дороже, чем продать, и подтвердить это документами.

Например, Наталья в мае 2020 года купила загородный участок за 2,2 млн рублей, а в октябре 2022 года продала его за 1,5 млн рублей. Без прибыли пошлина не взимается, но декларацию, подтверждённую документами, необходимо подать.

За продажу в августе 2023 года участка, приобретённого до августа 2018 года, НДФЛ не уплачивается.

Что такое имущественный вычет при продаже недвижимости

Имущественный вычет при продаже недвижимости представляет собой фиксированную сумму, вычитаемую из стоимости продажи недвижимости. Для жилых объектов (дом, квартира) и земельных участков она составляет 1 000 000 рублей, для нежилых объектов (склад, гараж) — 250 000 рублей.

Чтобы учесть имущественный вычет при определении размера пошлины, при подаче декларации в ФНС необходимо приложить соответствующую заявку. В противном случае вычет не будет учтён.

Как можно сократить налогооблагаемый доход от продажи земли

Законодательство позволяет уменьшить сумму налога от продажи земли, находящейся в собственности менее установленного срока (особенно с постройками), за счёт:

1. Фиксированного вычета. Это 1 млн рублей, вычитаемый из суммы продажи участка. Например, Игорь продал землю за 2,4 млн рублей. Пошлина составит 0,13 х 2,4 млн = 0,312 млн или 312 тыс. рублей.
2. Чистой прибыли. Из суммы от продажи вычитают стоимость покупки. Если в рассмотренном выше случае Игорь купил участок за 1,9 млн рублей, то НДФЛ будет 0,13 х (2,4 — 1,9) млн = 0,065 млн или 65 тыс. рублей.

Таким образом, в каждом случае проводят предварительные расчёты, чтобы не переплачивать.

Важно: налогоплательщик может выбрать схему, которая позволяет уменьшить сумму налога.

Налоговые выплаты можно сократить наполовину, если продавать землю частями. Владелец отделяет участок для продажи от общего и регистрирует его в Росреестре. Участку присваивают новый номер и автоматически снижают кадастровую стоимость.

Продавая участок вместе со строениями, собирают документы на каждый объект. Это позволит получить имущественный вычет или избежать налогообложения для отдельного объекта. НДФЛ уплачивают с суммарной прибыли от продажи объектов.

Сверка с кадастром

Для правильного расчёта подоходного налога Игорь проверяет цену своего участка в кадастре.

В Санкт-Петербурге, Севастополе и Москве кадастровые цены обновляются раз в два года, а в остальной России — раз в три года. Следует ежегодно отслеживать изменения.

Зная кадастровую стоимость определённого участка, можно контролировать:

• партнёра по бизнесу;
• конкурента;
• родственника;
• инспектора ФНС.

Как рассчитывают налог, если цена продажи ниже кадастровой стоимости

При продаже участка за цену, меньшую, чем указано в кадастре, базой для расчета берется кадастровая стоимость. Она умножается на 0,7 (понижающий коэффициент, который может отличаться в разных регионах). Так, если в кадастре недвижимость Игоря оценивается в 3,0 млн. руб., то НДФЛ будет равен 3×0,7×0,13=0,273 или 273 тыс. руб. Это больше, чем в предыдущих примерах, но именно так будет считать инспектор ФНС.

Выписку из ЕГРН можно заказать в местном отделении Росреестра (стоимость от 150 руб.), на сайте Госуслуг или просмотреть информацию об интересующем участке с помощью публичной кадастровой карты.

Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже недвижимости

Налоговый вычет при продаже недвижимости можно использовать один раз в год. Максимальная сумма вычета составляет 1 млн. руб. Это означает, что налогоплательщик не получит 1 млн. руб., а на эту сумму уменьшит размер облагаемого налогом дохода.

Как рассчитывается вычет, если продано несколько участков

НДФЛ продавцы недвижимости оплачивают исходя из общей прибыли от продажи. При этом учитываются:

• цена с датой финансовых операций по купле/продаже;
• действующая кадастровая стоимость на момент совершения сделки.

Расчет налога при продаже земельного участка с домом

Олег в 2010 году купил два участка по 1 млн. руб. каждый. В 2021 году он построил коттедж на одном из участков за 2,5 млн. руб. В 2023 году он продал участок с домом за 8 млн. руб. Общий доход от продажи недвижимости составил 8-4,5=3,5 млн. руб. Однако кадастровая стоимость дома равна 4,5 млн. руб., поэтому Олег оплатит налог в размере 4,5×0,7×0,13=0,4095 или 409,5 тыс. руб.

Сроки представления налоговой декларации

Срок подачи декларации о доходах (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту регистрации или пребывания — до 30 апреля года, следующего за годом продажи земельного участка. Если эта дата выпадает на выходной или праздник, срок переносится на следующий рабочий день.

Согласно п. 1 ст. 119 НК РФ за несвоевременную подачу декларации налогоплательщик облагается штрафом в размере 5 % за каждый месяц просрочки. Штраф не может превышать 30 %, но и не может быть меньше 1 тыс. руб.

Если срок владения земельным участком превышает 5 лет, то подавать декларацию о доходах от продажи в ФНС не требуется.

Представляем декларацию в налоговый орган

• при личном посещении ФНС РФ, заполнив бланк печатными буквами от руки;
• по почте, отправив заказное письмо с описью документов;
• в электронном виде на сайте Госуслуг или ФНС, используя интерактивные подсказки или пошаговую инструкцию в личном кабинете. Важно тщательно проверять введенные данные.
• Декларацию может подать законный представитель владельца имущества (жилья или земли).

Согласно п. 2 ст. 88 НК, декларацию проверят не позже трех месяцев и уведомят налогоплательщика о сумме начисленного налога. Оплата налога должна быть произведена не позже 15 июля года подачи декларации.

ФНС откажет в приеме документов в следующих случаях:

• обращение в отделение не по месту регистрации (нахождения) декларанта;
• неразборчивое заполнение бланка от руки;
• недостаток подписей налогоплательщика;
• предоставление документов посторонним человеком.

Плательщик налога имеет право потребовать письменное объяснение причин отказа.

Что будет, если не заплатить подоходный налог на имущество

Если налогоплательщик не оплатит налог до 15 июля, ФНС начислит штраф в размере 20 % от задекларированной суммы. Штраф взимается в первую очередь, а дополнительно ежедневно начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ.

5 этапов, чтобы избежать штрафов и пеней

Чтобы избежать штрафов и пеней, установленных законом, граждане должны:

1. корректировать доходы с расходами;
2. анализируют стоимость покупки и продажи земельного участка (включая кадастровую стоимость по реестру);
3. собирают финансовую документацию по сделкам купли-продажи;
4. внимательно заполняют декларацию о доходах, подтверждают документально и подают в налоговую службу;
5. оплачивают установленную сумму налога на доходы в кратчайшие сроки.

Как избежать уплаты налога с продаж?

Чтобы не платить налог, нужно владеть имуществом не менее трех лет перед продажей. Если это квартира или земельный участок, и они не были получены в дар, по наследству или приватизации, срок владения составляет пять лет. Налог не уплачивается на сделки с жильем и землей, если их сумма менее миллиона рублей, а для другого имущества – менее 250 тысяч рублей. Если стоимость покупки имущества была выше, чем сумма продажи, налога не будет. Также можно воспользоваться единовременным налоговым вычетом, который положен каждому гражданину.

Теоретически, налог в размере 13% от прибыли вы должны заплатить даже при продаже бывшей в употреблении одежды. Если мелкие сделки налоговая служба может игнорировать, то при прибыли в несколько десятков тысяч рублей могут возникнуть вопросы.

Для гарантированной защиты от возможных взысканий рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту по налоговому законодательству.

Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут. Поручите задачу профессионалам, которые выполнят заказ по цене, которую вы укажете. С этим вопросом могут помочь 65 юристов на RTIGER.com. Решить вопрос >

Как начисляются налоги при продаже имущества

По закону любая продажа имущества физическим лицом облагается налогом. Однако обязательный сбор составляет 13% от суммы полученной прибыли, а не от всей суммы сделки. Например, если вы купили автомобиль за 500 тысяч рублей, а продаете за 600 тысяч, прибыль составит 100 тысяч рублей, и налог к оплате будет 100 000 * 0,13 = 13 000 рублей.

Если имущество получено в дар, приватизировано или получено по наследству, прибылью считается вся сумма сделки. В качестве альтернативы налог в размере 13% может начисляться на всю сумму сделки, но этот вид налогообложения вы должны выбрать сами для получения вычета.

Налог не платится, если вы владеете имуществом более трех календарных лет, но есть особенности в отношении земли и жилья.

Жилая недвижимость и земельные участки, приобретенные в 2016 году и позже, облагаются налогами иначе. В этом случае вы должны владеть ими пять лет. Если имущество было получено до 2016 года, срок владения составляет три года. Также три года нужно владеть жильем или землей, если они были получены в дар, по наследству или через приватизацию.

Легальные способы избежать уплаты налога с продажи

Самый очевидный способ – дождаться истечения трех- или пятилетнего срока. Если это невозможно, можно использовать один из трех способов, предложенных Налоговым кодексом.

Таким образом, легально избежать налога на продажу жилья и земли можно через:

1. Использование вычета на всю сумму сделки в размере миллиона рублей. Это не тот вычет, что предоставляется раз в жизни, – им можно пользоваться однократно каждый год. Если вы продаете жилье или участок за миллион рублей или меньше, вычет полностью покроет налог. Если сумма продажи превышает миллион, налог уплачивается с остатка.
2. Продажу недвижимости с убытком, то есть за ту же сумму или дешевле, чем вы ее купили. В таком случае налогооблагаемой прибыли не будет. Но если в договоре указана цена ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налог придется платить именно по кадастровой стоимости. Вычет из первого пункта в этом случае использовать нельзя.
3. Применение единовременного вычета для уплаты налога. Это именно тот вычет в размере 260 или 390 тысяч рублей, который предоставляется каждому гражданину один раз в жизни. Его можно использовать вместе с вычетом из первого пункта, но с определенным условием. Сделки по покупке и продаже должны быть совершены в один календарный год или покупка должна предшествовать продаже.

Важно помнить, что налоговый маневр с убытком может быть использован только для одного объекта недвижимости. Нельзя суммировать расходы на покупку нескольких объектов.

Эти же методы применимы и к остальному имуществу. Независимо от того, что именно вы продаете: автомобиль, антиквариат или шубу. Единственное существенное отличие — максимальный размер ежегодного вычета при продаже составляет 250 тысяч рублей.

Есть вопросы? Юристы помогут. Нажмите, чтобы выбрать лучших специалистов.

Доверьте задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете. Вам не придется изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самостоятельно.