Цены на квартиры продолжают расти как на вторичном, так и на первичном рынке. Однако темпы роста различаются в разных районах. Инвестиционным покупателям важно понимать, где в будущем цены вырастут сильнее. Тем, кто приобретает жилье для личного использования, важнее не сам рост цен в районе, а его транспортная доступность и наличие инфраструктуры. Эксперты на онлайн-конференции «Где купить квартиру? Комфортные и перспективные районы Москвы и Подмосковья» рассказали о успешных местах для покупки.
Основной критерий – транспортная доступность
Основной критерий выбора района для большинства покупателей – это его местоположение и удобство транспортной инфраструктуры. «При выборе объекта для инвестиций стоит в первую очередь обращать внимание на районы с ожидаемым улучшением транспортной доступности – открытием новых станций метро, МЦК и МЦД. Самое выгодное время для покупки жилья – за 2-3 года до открытия, когда уже известны конкретные планы, но цены еще не выросли», – считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор компании Tekta Group, также рекомендует обращать внимание на районы с развитием бывших промышленных зон и строительством новых жилых кварталов, парков и творческих пространств. По мнению Олега Репченко, для инвестиций выгоднее входить в проект на начальном этапе – при старте строительства первых очередей, поскольку цены в крупных проектах растут не только по мере завершения строительства отдельных домов, но и вместе с развитием всего района. Елизавета Севастьянова отмечает, что вложение на этапе котлована может принести доходность до 25% после сдачи новостройки.
Если выбираете квартиру для проживания, учитывайте, что крупные проекты требуют большего времени на обживание. Поэтому иногда лучше выбирать жилье в последующих очередях – ближе к завершению строительства всего жилого комплекса.
«Критерии выбора места для проживания не сильно отличаются от тех, на которые обращают внимание инвесторы, – говорит Елизавета Севастьянова. – Важны расположение объекта, транспортная доступность, инфраструктура, экология, планировочные решения и благоустройство территории. Для жилья важна социальная инфраструктура: наличие детских садов, школ, вузов, торговых и развлекательных центров, парков, закрытых территорий внутри комплекса. Инвесторам же важны транспортная доступность, удобные выезды, развитие метро и окружающей инфраструктуры, что влияет на доходность при перепродаже и сдаче в аренду».
При выборе локации важно не только наличие метро, но и расстояние до него. Это особенно важно при покупке квартиры для аренды, так как для будущих арендаторов это критичный фактор. Расположение рядом со станцией метро может увеличить стоимость аренды на 10%, по сравнению с более удаленными районами. «Пешая доступность обычно означает расстояние до 1,5 км, хотя это условный критерий, так как шаг и скорость ходьбы у всех разные», – поясняет эксперт Елизавета Севастьянова.
Если в шаговой доступности отсутствует метро, необходимо обратить внимание на альтернативные виды транспорта. С появлением выделенных автобусных полос, МЦК и МЦД метро стало далеко не единственным удобным для передвижения по городу.
Растут быстрее районы с разной социальной средой
Согласно информации IRN.RU, в 2020 году наибольший рост цен на вторичное жилье зафиксирован в наиболее демократичных округах. Лидерство удержал Южный административный округ с приростом цен на 19,5%. На втором месте — Юго-Восточный административный округ с ростом на 18,4%. Тем не менее, и в более дорогих районах также наблюдается заметный рост. Так, Западный округ закрыл тройку лидеров с увеличением цен на 17% в 2020 году. Детальный обзор динамики цен по остальным округам представлен в итоговом анализе рынка недвижимости за 2020 год. В начале 2021 года лидерство перешло к Северо-Западному округу, который показал рост на 6,8% за первый квартал. Почти все остальные округа продемонстрировали схожую динамику от 4 до 5%. Наименьший прирост цен зафиксирован в Центральном административном округе (0,6%) и Северном административном округе (2,3%).
Говоря о текущих тенденциях цен, по данным IRN.RU, наиболее быстрый рост наблюдается в Головинском и Алексеевском районах, а также в Бирюлёво. Ожидается, что в ближайшей перспективе цены могут вырасти на 4-5% в месяц. В топ-10 районов с высоким индексом ожидания также входят Северное Медведково, Таганский, Беговой, Мещанский, Аэропорт с Соколом, Гольяново с Северным Измайлово и Красносельский, где ожидается рост цен на уровне 3-3,5%.
«Это очень разноплановые районы — как экономически доступные окраины, так и центральные локации. Однако самые престижные центральные районы Москвы, такие как Остоженка, Замоскворечье, Якиманка, Арбат и Пресненский, демонстрируют наихудшую динамику цен на жильё среди всех районов и станций метро Москвы, — отмечает Олег Репченко. — Это свидетельствует о том, что цены быстрее растут в более различных по социальной среде районах в каждом из ценовых сегментов, в то время как самые элитные районы показывают отрицательную динамику». Рейтинг районов по текущим ценовым трендам является прогнозом роста или падения цен в ближайшие месяцы на основе существующего тренда в каждом районе (см. методологию расчета индекса ожидания).
Новостройки: не ориентируйтесь на средний рост цен
На рынке новостроек наиболее динамичный рост цен за последний квартал отмечен в других районах. По данным «Метриума», наибольший прирост цен на жилье массового сегмента зарегистрирован в Юго-Западном административном округе (10,7%), Западном административном округе (10,6%) и Южном административном округе (10,4%).
Данные Est-a-Tet показывают, что за последний год наибольший рост цен на квартиры и апартаменты произошел в Тропарево-Никулино — в среднем на 58%. На втором месте — Хорошевский район с ростом на 47%. Третье место занял Хорошево-Мневники с приростом на 40%. Следует учитывать, что в первичном рынке предложение меньше, чем во вторичном, поэтому средний рост цен зависит от структуры предложения и отражает текущую ситуацию в конкретных новостройках.
С учетом этих критериев мы отобрали три локации в Москве, где выгоднее всего покупать жилье в 2024 году.
ЗиЛ – Юг
О преобразовании территории бывшего завода «ЗиЛ» слышал, наверное, каждый москвич. Масштабные жилые кварталы, парки, благоустроенная набережная, спортивные центры и стадионы – проект впечатляющий, но в значительной степени исчерпавший свой инвестиционный потенциал. Однако новые проекты вокруг него, которые имеют доступ к этой разнообразной инфраструктуре, выход к набережной и высокую транспортную доступность (городские власти продолжают развивать дорожную сеть), могут продемонстрировать хороший рост цен.
Например, у затона Новинки строится квартал NOW со своей набережной. К преимуществам этой локации стоит отнести близость к крупному развлекательному центру «Остров Мечты» и реконструируемому Южному речному вокзалу, с которого вскоре можно будет отправиться в путешествие на теплоходе по Москве-реке.
Куда переехать в 2024 году?
Многие наши клиенты остро нуждаются в жилье и не готовы ждать год или два до получения ключей. При этом они хотят заехать в новый фонд с развитой инфраструктурой. Мы подготовили небольшую подборку ЖК бизнес-класса, в которые можно переехать уже в этом году.
1. WOW, Даниловский район.
Ключи в 4 квартале 2024 года. Дома расположены на первой линии Москва-реки. Красивая территория и лобби с кафе, лапомойками и консьерж-сервисом 24/7. Квартиры без отделки и с чистовой отделкой в трех вариантах дизайна. В ЖК предложено множество планировок: хайфлэты с потолками до 5 метров, квартиры с окнами в ванных комнатах, с патио и террасами, пентхаусы с обзором на 270 градусов. С помощью брокера можно получить скидку на квартиру до 18%: ⁃ Студия 26,75 кв.м. 15,3 млн. ⁃ 2-комнатная 40,3 кв.м. 21,4 млн. ⁃ 3-комнатная 81,61 кв.м. от 33,3 млн. ⁃ 4-комнатная 120 кв.м. от 53,9 млн.
2. Вестердам, Очаково-Матвеевское.
Дом сдан. На территории ЖК расположен Яблоневый сад площадью 4 га. Спроектированы зоны отдыха, амфитеатр, тенистые беседки и арт-объекты. Квартиры с чистовой отделкой и без. Высота потолков 2,95 метра. С помощью брокера можно получить скидку на квартиру до 15%: ⁃ 2-комнатная 45,3 кв. м. 17,3 млн. ⁃ 4-комнатная 79,3 кв. м. 30,4 млн.
3. Интонация, Щукино
Идет передача ключей. ЖК расположен в окружении трех парков. Во дворе спроектирован парящий фонтан с подвижной водной гладью. Лобби в светлых тонах с зоной ожидания, консьерж-сервисом, лапомойками, помещением для хранения посылок. Высота потолков от 3,1 до 5,1 метра. Система умный дом. С помощью брокера можно получить скидку на квартиру 10%: ⁃ 1-комнатная 47,6 кв.м. 23,7 млн. ⁃ 2-комнатная 75,0 кв.м. 31,6 млн. ⁃ 3-комнатная 101,2 кв.м. 44,8 млн. ⁃ 4-комнатная 130,5 кв.м. 69,7 млн.
4. Hide, Раменки
Ключи до второго квартала 2024 года. ЖК оснащен системами «Умный дом» и «Умная квартира», а также индивидуальной приточной системой вентиляции и климат-контролем Zehnder. На крыше башен расположена смотровая площадка с видом на Поклонную гору. В стилобате находятся лаунж-зоны, коворкинг, фитнес-центр и детский развивающий центр на 90 мест. Во дворах предусмотрены игровые площадки с батутами, собственный сад, амфитеатр и зона воркаута, барбекю-зона, площадки для йоги, места для выгула собак и велодорожка с выходом к реке. При помощи брокера можно получить скидку на квартиру до 5%: ⁃ Студия 31.74 кв.м. за 17.5 млн. ⁃ 2Е-к. 48.75 кв.м. за 26.2 млн. ⁃ 3Е-к. 60.3 кв.м. за 31.7 млн. ⁃ 4Е-к. 91 кв.м. за 59.2 млн.
5. Level Нагатинская, Нагатино-Садовники
Ключи до третьего квартала 2024 года. На территории создана прогулочная пешеходная аллея с пергалой, а на стилобате обустроена смотровая лаунж-терраса. Квартиры сдаются без отделки с возможностью заказа чистовой отделки, высота потолков составляет 2.87 метра, а на первых этажах 4.22 метра. При помощи брокера можно получить скидку на квартиру до 20%: ⁃ 1-к. 33.6 кв.м. за 16.5 млн. ⁃ 2-к. 46.4 кв.м. за 20.1 млн. ⁃ 3-к. 62.6 кв.м. за 25.5 млн. ⁃ 4-к. 129 кв.м. за 59.3 млн.
6. City Bay, Покровское-Стрешнево
Дом сдан. ЖК расположен на первой линии Москва-реки с собственной благоустроенной набережной. Квартиры сдаются с подчистовой отделкой, высота потолков составляет 3 метра, а панорамное остекление в пол обеспечивает отличное освещение. Лобби с дизайнерской отделкой, консьерж-сервисом и зонами ожидания. При помощи брокера можно получить скидку на квартиру до 3%: ⁃ 1-к. 39.8 кв.м. за 18.6 млн. ⁃ 2Е-к. 44.2 кв.м. за 23.3 млн. ⁃ 3Е-к. 66.1 кв.м. за 29.1 млн. ⁃ 4Е-к. 84.7 кв.м. за 32.3 млн. ⁃ 5Е-к. 112.5 кв.м. за 43.5 млн. Получить планировочные решения и больше информации по проектам можно в чате или по телефону: +7(495)212-11-73