Вопрос минимальной доли в квартире возникает, когда необходимо выделить часть имущества несовершеннолетним детям, при разводе, для продажи доли и т.д. Чтобы учесть все нюансы и правильно оформить документы, рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на недвижимости.
Определение долей в квартире
Для определения доли каждого собственника необходимо учитывать общую площадь квартиры, включающую жилые комнаты и помещения общего пользования. Важно учитывать:
- Количество совладельцев. Чем больше их число, тем меньше доля каждого.
- Изначально доли собственников равны. Для изменения размера доли нужно согласование с другими жильцами и составление соглашения.
- Отделение доли в натуре требует создания индивидуального помещения с отдельным входом и доступом к коммуникациям.
- Площадь выделенной доли не должна быть меньше установленных параметров, иначе владелец имеет право на денежный эквивалент.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете.
С этим вопросом могут помочь 285 юристов на RTIGER.com.
Закон о продаже доли в недвижимости
2 января 2019 года вступили в силу поправки к Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Новые правила продажи долевой собственности включают:
- Выделение доли в квартире невозможно, если размер не позволяет полноценно проживать. Установлен минимум для проживания с удобствами. Если доля меньше этой нормы, ее нельзя продать;
- Для каждого региона РФ установлены свои нормы доли. Их метраж варьируется от 8 до 15 кв.м на одного человека. В Москве, например, минимальная норма — 10 кв.м.
Аналогичные правила применяются и при регистрации по месту жительства. Регистрация невозможна, если доля гражданина меньше установленного минимума. Исключения возможны для родственников собственника, но это еще не закреплено законом. Теперь нельзя разделить квартиру на неопределенное количество собственников. Разделение осуществляется на доли в процентном соотношении, исходя из минимальной площади доли.
Обратите внимание, что законопроект охватывает только случаи продажи доли собственности. В случае выделения доли при приватизации, наследовании или разделе имущества при разводе, этот закон не применяется. Заметим, что некоторые положения закона вступят в силу только с 1 января 2020 года.
Расчет налога на долю в квартире
Налоговая ставка рассчитывается по шкале, учитывая такие параметры, как кадастровая стоимость квартиры, площадь доли собственника и установленная ставка налога на имущество.
Таким образом, если кадастровая стоимость объекта:
- меньше 300 000 рублей, налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости;
- от 300 000 до 500 000 рублей — до 0,3%;
- свыше 500 000 рублей — до 2%.
Размер ставки также зависит от региона РФ. Местные органы власти могут изменять ставку в зависимости от размера доли, ее использования и типа жилого строения. Например, минимальная ставка может быть увеличена до 0,3%, снижена или даже отменена. Также следует помнить, что некоторые категории граждан, такие как инвалиды или участники ВОВ, освобождены от налогообложения.
Продажа доли в квартире
При продаже доли в квартире нужно учитывать следующие нюансы:
- Совладельцы квартиры имеют преимущественное право покупки, поэтому их необходимо уведомить о продаже и предложить выкупить долю.
- Договор купли-продажи должен быть нотариально заверен.
- Сделка регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации.
- В зависимости от срока владения, продажа доли может облагаться подоходным налогом, который составляет 13% от суммы сделки.
Остались вопросы? Юристы помогут. Кликните и подберите лучших специалистов.
Доверьте задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по указанной вами стоимости. Вам не придется изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самостоятельно.
Минимальная доля в квартире для продажи: правила и нюансы
С 1 сентября ввели серьезные ограничения на оборот малых, менее 6 кв. метров, долей в праве собственности на жилое помещение. Это новшество стало важным шагом в борьбе с рейдерским захватом жилья. Тем не менее, у многих добросовестных граждан, совершающих сделки с квартирами и домами, возникают вопросы по его применению. Например, можно ли передать по наследству или подарить долю всего в пять «квадратов»? Как теперь выделять доли детям в небольшой квартире? Чтобы ответить на эти вопросы, Алтайская краевая нотариальная палата организовала круглый стол, где обсудили это нововведение. Altapress.ru присутствовал на этой встрече.
1. Какие изменения внёс законодатель в оборот малых долей?
Теперь собственник жилого помещения (квартиры или дома) не вправе совершать действия, в результате которых возникнут доли меньше шести «квадратов». Кроме того, обладателю доли в праве общей собственности запрещено дробить её на более мелкие части — менее 6 кв. метров.
Эти изменения внесены в статью 30 Жилищного кодекса (пункт 1.1) и вступили в силу с 1 сентября.
С этого момента сделки с жилыми помещениями или их долями не должны нарушать эти требования. В противном случае их признают ничтожными, и в Росреестре переход права собственности не зарегистрируют, пояснила Наталия Михайлец, нотариус Заринского нотариального округа и член Правления Алтайской краевой нотариальной палаты.
2. Теперь я ничего не смогу сделать со своей маленькой долей?
Во-первых, изменения касаются правоотношений, возникших после 1 сентября, пояснила Наталия Михайлец. Закон не имеет обратной силы: если долю вы приобрели до 1 сентября, то вправе её продать, подарить или завещать.
Во-вторых, законодатель ввёл исключения. Жилищный кодекс не запрещает переход микродоли в собственность при её получении в силу закона — например, по наследству или при приватизации жилого помещения.
Все зависит от конкретных обстоятельств.
3. Как теперь выделять доли детям в жилье, приобретённом с использованием маткапитала?
Покупка жилья с помощью материнского капитала — один из самых распространённых способов его приобретения. По данным отделения ПФР, на середину ноября 2022 года, в Алтайском крае маткапитал на улучшение жилищных условий направили 8 719 семей.
Как известно, выделение долей детям является обязательным — для этого оформляют соглашение об определении долей. Но как быть, если семья купила малометражное жилье, и доля каждого окажется меньше шести «квадратов»?
Наталия Михайлец разъясняет: такую сделку Росреестр зарегистрирует.
— При оформлении соглашения об определении долей с использованием средств материнского (семейного) капитала правила статьи 30 Жилищного кодекса не применяются, — пояснила она.
В Росреестре эту позицию поддерживают.
— Если к нам поступает обращение с соглашением о выделении долей детям, и эти доли меньше 6 кв. метров, мы такие сделки принимаем, так как доля рассчитывается пропорционально сумме материнского капитала, потраченной на покупку жилья, — подтвердила Людмила Докукина, начальник отдела по госрегистрации недвижимости № 1 управления Росреестра по Алтайскому краю.
4. Семья приобрела небольшое жилье с использованием маткапитала. Что нужно учесть при его продаже?
Главное, что нужно помнить: в новом жилье, купленном без использования маткапитала, на каждого ребенка должно приходиться не менее 6 кв. метров, даже если в прежней квартире «детская доля» была меньше.
По словам Людмилы Докукиной, позиция Росреестра и органов опеки по этим сделкам однозначна: меньше — нельзя. Хотя, как признают в краевой нотариальной палате, не все семьи смогут выполнить это требование, так как это потребует от родителей дополнительных затрат.
— Да, доли должны быть не менее шести квадратных метров. Но не все родители могут найти средства для приобретения этих долей, — согласилась Наталья Швецова, начальник отдела охраны прав детства минобразования края.
5. Я стал владельцем доли меньше 6 кв. м после 1 сентября. Могу ли я ей распоряжаться?
Такое может произойти, например, если вы купили микродолю у гражданина, который сам законно приобрел её до 1 сентября. Важный вопрос в этом случае: можете ли вы распорядиться ей?
В краевой нотариальной палате считают, что можете — при условии, что в результате не произойдет дробления доли на более мелкие. Жилищный Кодекс в новой редакции запрещает дробление доли, но не её распоряжение.
Поэтому, если доля не была разделена, её можно продать, подарить или завещать.
Однако микродоля, вероятно, не сможет стать предметом брачного договора или соглашения о разделе имущества супругов, полагает Наталия Михайлец. Ведь для этого ее придется дробить, что прямо запрещено законом.
6. Унаследовал долю меньше 6 кв. м после 1 сентября. Могу ли я ее продать?
Да, можете. Логика здесь аналогичная. Вы вправе распоряжаться своим наследством, в том числе продать унаследованную микродолю, при условии, что не будете ее дробить, так как вся доля переходит к новому владельцу как единое целое.
7. Могут ли супруги приобрести небольшое жилье, если на каждого из них придется меньше 6 кв. м?
Приобрести небольшое жилье можно без проблем. Не все семьи могут позволить себе просторное жилье, и иногда хватает денег только на комнату в 11 кв. метров. Но в дальнейшем могут возникнуть сложности.
— Супруги могут попытаться заключить брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. И тогда у каждого окажется доля менее шести квадратных метров. Вероятно, Росреестр откажет в регистрации, — комментирует Наталия Михайлец.
Вариантов здесь немного, и для законного выхода из ситуации стоит проконсультироваться у нотариуса.
8. В нашей квартире у каждого доля меньше 6 кв. м. Может ли один член семьи подарить свою долю другому?
Этот вопрос остается открытым. Наталия Михайлец приводит такой пример.
Квартира принадлежит четверым. У каждого доля меньше шести квадратных метров. Один из членов семьи хочет подарить свою долю другому. «Сегодня существует проблема с регистрацией перехода прав по таким сделкам из-за размера доли менее шести квадратных метров», — сказала нотариус. Однако, несмотря на это, в соответствии с обсуждаемыми изменениями, собственнику доли в праве общей собственности запрещено дробить ее на более мелкие части, но нет запрета на распоряжение ею.
Сложных вопросов применения новых правил Жилищного Кодекса остается немало — практика только формируется.
По словам Людмилы Докукиной, органы Росреестра будут формировать свою позицию на конкретных примерах.
9. Объясните, с чем связаны такие ограничения?
Цель нововведений — борьба с мошенничеством на рынке недвижимости и рейдерским захватом жилья, объясняет Наталия Михайлец. При купле-продаже жилого помещения она рекомендует обращаться к нотариусам, чтобы избежать проблем не только с регистрацией, но и с дальнейшим распоряжением квадратными метрами. Нотариусы несут полную ответственность за свои действия, и консультации у нотариуса по закону бесплатны.
Примером такого рейдерства является случай, когда гражданин принимает в дар микродолю, обходя норму Гражданского Кодекса о преимущественном праве других совладельцев, и вселяется в квартиру. Затем он делает жизнь остальных совладельцев невыносимой, и те вынуждены продавать свои доли по низкой цене и уезжать.
Эксперты считают, что поправки логично продолжают борьбу с рейдерскими захватами жилья.
Какая доля в квартире считается минимальной
Институт долевой собственности и сделок, направленных на отчуждение части общего имущества, недавно претерпел изменения. Появилось понятие «минимальная доля в квартире». Расскажем, что это такое, и каковы ее размеры при продаже, дарении, проживании и регистрации.
Понятие минимальной доли жилого помещения
Согласно действующему законодательству РФ, минимальная доля в квартире — это 6 квадратных метров общей площади на каждого собственника, учитываемых при сделках, приводящих к разделу помещения на части.
Эта норма регулирует процедуру отчуждения, но не образования частей жилья в общей собственности.
Все сделки по отчуждению части жилого помещения, меньшей установленного размера, признаются ничтожными.
НПА, регулирующие размер минимальной доли квартиры
До недавнего времени не существовало закона, регулирующего минимальную долю в квартире. С 01.09.2022 вступили в силу поправки в ЖК РФ (ст. 30 ЖК РФ), запрещающие неограниченное дробление квартиры, находящейся в общей собственности. Теперь можно выделить только долю, начиная с 6 кв. м.
Эта норма не распространяется на отношения, связанные с наследованием, разделом имущества между супругами и выделением жилья для ребенка в объекте, приобретенном с участием материнского капитала.
- как рассчитать долю в квартире;
- как рассчитать долю в квартире с помощью онлайн-калькулятора.
Какова минимальная доля в квартире для проживания
Нормы жилья для проживания не связаны с гражданско-правовыми сделками и не касаются отчуждения, поэтому применяются другие нормативы жилья. Для комфортного проживания государством установлены нормы жилых помещений, которые имеют значение для обеспечения жильем. Эти нормы устанавливаются регионами РФ, и единого значения нет.
Ст. 50 ЖК РФ выделяет следующие нормы жилья:
- Норма предоставления. Размер площади на одного человека или более, предоставляемой по договору соцнайма;
- Учетная норма. Устанавливается органом МСУ. Это минимальный размер площади, определяющий обеспеченность физических лиц общей площадью помещения. Его учитывают при постановке на учет в качестве нуждающихся в жилье.
В таблице представлены учетные нормы для проживания на одного человека в некоторых регионах РФ:
| Субъект РФ или город федерального значения | Метр (квадратный) |
|---|---|
| Москва | 18 |
| Санкт-Петербург | 33 |
| Новосибирская область | 15 |
| Владивосток | 18 |
К слову, эта норма составляет столько, сколько площадь доли для прописки в различных городах и муниципальных образованиях.
Существует также санитарная норма в размере 6 кв. м, которая используется при распределении жилья в общежитии или из маневренного фонда.
Какая доля должна быть, чтобы можно было прописаться
Отсутствие регистрации по месту жительства влечет за собой административную ответственность. При ответе на вопрос о минимальной доле в квартире, необходимой для прописки, используются нормы, регулирующие площадь жилья для проживания, о которых подробно рассказано в предыдущем разделе.
На каждого нового зарегистрированного жильца полагается определенная норма. Если площади недостаточно, в регистрации откажут.
Минимальная доля жилого помещения важна при сделках по отчуждению права собственности (продажа, дарение). Она не учитывается при наследовании, разделе имущества супругов и выделении долей детям в квартире, приобретенной на средства материнского капитала. Для целей определения жилой площади для регистрации и проживания используются другие нормы (учетные, предоставления).
Микродоля в квартире
С сентября 2022 года начали действовать изменения в Жилищном Кодексе РФ – Федеральный закон №310 о микродолях. Согласно этому закону, сделки с частями недвижимого имущества, которые меньше установленных норм, не будут регистрироваться Росреестром. Не важно, каким образом была совершена сделка или ее нотариальное заверение – если объект классифицируется как ничтожная доля, договор будет аннулирован. Однако, в отношении микродолей существуют исключения.
Что такое минимальная доля?
Перед тем как рассматривать минимальную площадь, позволяющую совершать сделки с частью недвижимости, стоит понять, почему возник запрет на продажу доли в квартире, если она меньше установленной нормы. Ранее бесконтрольное разделение площади между несколькими собственниками приводило к тому, что каждый мог владеть даже 1/100 или 1/1000 имущества.
Такое дробление жилья открывало возможности для различных противоправных действий. Люди, покупавшие микродоли, могли зарегистрироваться по этому адресу и получать все доступные льготы. Чаще всего это касалось полузаконного миграционного статуса новых владельцев.
Бывало и так, что количество собственников в квартирах, разделенных на множество частей, становилось слишком большим. Каждый из них имел право пользоваться жилплощадью, проживать в ней. Это приводило к тому, что другие владельцы вынуждены были продавать свои квадратные метры по значительно сниженной цене.
Мошеннические схемы с маленькими долями можно перечислять долго. Все они сводились к тому, чтобы ограничить права других собственников квартиры, создать им неудобства и часто вынудить продать свои доли за бесценок.
По новым правилам, минимальная доля в квартире, которую можно продать, составляет 6 квадратных метров. Долями меньшей площади можно владеть на законных основаниях, никто их у владельца не отнимет. Однако сделки с ними, включая сдачу в аренду, запрещены. Такие договоренности из-за ничтожности долей признаются судом ничтожными или притворными – в зависимости от ситуации.
Минимальные доли в квартире: исключения
Закон о малых долях в квартире предусматривает несколько исключений. В некоторых случаях можно законно владеть долей меньше 6 кв. м.:
Получение наследства. Если наследников много и квартира маленькая, волю наследодателя никто не будет оспаривать. Наследники могут получить доли меньше 6 квадратных метров: 5 или 4. Закон допускает наследование микродолей.
Покупка жилья за материнский капитал. Обычно маткапитал покрывает лишь небольшую часть стоимости квартиры, например, 1/10 часть. Детям выделяются доли из этой части. Часто их размер не превышает 1/30 или 1/50 недвижимости, иногда меньше. По правилам, доля, причитающаяся несовершеннолетнему, не может быть меньше 1 кв. м.
Приватизация с последующим разделением жилья на доли.
Важно помнить, что слишком маленькую долю, полученную в собственность, все равно нельзя продать. Фактически такое имущество становится «мертвым грузом» с ограниченными способами распоряжения.
Что можно сделать с микродолей?
Закон о 6 квадратных метрах на человека предоставляет владельцам ничтожных долей несколько вариантов:
Продажа другим собственникам. Можно отчуждать микродоли в пользу другого владельца путем купли-продажи, если в итоге часть имущества с учетом приобретенной доли составляет не меньше 6 кв. м. Например, если у покупателя уже было 5 кв. м., и он купил микродолю еще на 4 кв. м., в итоге он получит 9 кв. м., и сделка будет зарегистрирована.
Передача в дар. Микродолю можно подарить, но только совладельцам. Дарить ничтожную часть имущества посторонним нельзя.
Одновременная продажа нескольких долей. Если несколько собственников владеют микродолями, но в сумме их имущество укладывается в установленные законом рамки, они могут продать его одновременно.
Продажа квартиры целиком. Запрет на сделки с микродолями не действует, если объект продается целиком одному покупателю. Этот вариант подходит для наследников, получивших малую площадь в наследство.
Если продать микродолю другим собственникам не получается, можно обратиться в суд за признанием ее ничтожной и получением компенсации. Положительное решение суда фактически обязывает совладельцев выкупить часть имущества истца.
Что означает запрет на микродоли для владельцев. Рассмотрим все детали
С первого сентября 2022 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, которые запрещают создание микродолей в недвижимости. Теперь нельзя выделять долю менее шести квадратных метров. Однако для некоторых граждан предусмотрены исключения.
Эта статья будет полезна владельцам долей жилья, которые планируют сделки с ними в ближайшем будущем, а также покупателям, намеревающимся приобрести долю размером до шести квадратных метров. В новом материале Bankiros.ru расскажем:
- в каких ситуациях сделки признаются недействительными;
- какие риски несет покупатель, приобретая микродолю;
- и какие шаги должны предпринять владельцы микродолей из-за запрета сделок с ними.
Какие правила действовали ранее
Ранее недвижимость можно было делить на доли любого размера. Например, можно было приобрести одну сотую долю квартиры в столице, чтобы получить регистрацию, льготы и пособия. Или можно было стать владельцем одной десятой доли жилья, разделить её на несколько частей и продать сторонним лицам, которые заселялись в жилье. Остальные жильцы вынуждены были терпеть посторонних и продавать недвижимость на крайне невыгодных условиях.
Совкомбанк, Лиц. № 963
1095 дней без процентов, до 500 000
Некоторые квартиры даже называли резиновыми, так как в них было зарегистрировано десятки человек. Государство неоднократно пыталось решить эту проблему. Что из этого вышло, расскажем ниже.
Что изменилось с первого сентября
С первого сентября запрещены сделки с долями в жилье, если они меньше шести квадратных метров от общей площади. Теперь нельзя купить одну двухсотую долю квартиры в Москве или продать одну десятую в унаследованной комнате в коммуналке.
Такие сделки будут считаться ничтожными. Это становится проблемой для покупателей, которые потеряют право собственности и в большинстве случаев не смогут вернуть свои деньги.
Какие сделки подпадают под изменения
Запрет на микродоли касается только сделок, заключённых начиная с первого сентября. Если собственник приобрел одну сотую долю до первого сентября, изменения его не затронут. Однако продать такую долю будет сложно: придется договариваться с другими владельцами или продавать микродолю владельцу большей доли на его условиях.
Когда запрет на микродоли не действует
Альфа-Банк, Лиц. № 1326
Кредитная карта Альфа-Банка Год без % и суперкэшбэк до 100%
365 дней без процентов, до 1 000 000
Запрет на микродоли не распространяется в нескольких случаях:
- Наследство. При получении недвижимости по наследству, допускается разделение ее на доли менее шести квадратных метров. В соответствии с ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, наследование может происходить по любому основанию, включая завещание.
- Приватизация. Ситуация аналогична. Если квартиру приватизируют несколько человек, каждому из них могут выделить доли менее шести квадратных метров.
- Маткапитал. При покупке недвижимости с использованием материнского капитала, доли выделяются всем членам семьи. Закон не регламентирует размер долей – они устанавливаются по соглашению. Родители могут выделить ребенку даже одну десятую доли. Важно, чтобы доля была пропорциональна сумме маткапитала, приходящейся на каждого члена семьи. Ребенку может быть выделено и два квадратных метра, что будет законно.
Что может сделать с микродолей ее владелец
Если вы уже владеете долей в квартире, уточните, сколько квадратных метров составляет ваша доля. Для этого проверьте документы на недвижимость или запросите сведения об основных характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН.
120 дней без процентов, до 1 000 000 рублей
Подсчитайте размер своей доли. Если она составляет более шести квадратных метров, вы можете распоряжаться ею по своему усмотрению, включая возможность деления на минимальные доли по шесть квадратных метров.
Если доля меньше шести квадратных метров, у вас есть следующие варианты: