Если у Вас есть намерение в ближайшем будущем приобрести недвижимость, которая принадлежит двум или более владельцам, необходимо помнить о различных правовых нормах, которые регулируют такую ситуацию, в зависимости от того, является ли это жилым домом или нет. В обоих случаях возникают отношения совместного домовладения между владельцами. Однако в первом случае, когда дом является жилым (если более половины его площади занимают квартиры), эти отношения подпадают под Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК). Во втором случае, когда дом не является жилым, применяется Закон Республики Беларусь от 08.01.1998 г. № 135-З «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении).

Эксперты из юридической компании «РЕВЕРА» поделились с порталом realt.by о пяти главных различиях в регулировании совместной собственности в ЖК и согласно последней редакции Закона о совместной собственности. Адвокат Кристина Подрезёнок и юрист Ангелина Киман рассказали об этом.

Первое отличие: методы контроля общественного владения.

У каждого объекта недвижимости присутствует некоторая совместная собственность, включающая в себя лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы и другие элементы. Для обеспечения сохранности и надлежащей эксплуатации данного общего имущества, собственники имеют обязанность выбрать эффективный метод управления.

В сфере жилой недвижимости существуют различные методы управления общим имуществом:

• люди, которые непосредственно принимают участие в совместном проживании в одном доме;
• тем, кого назначает местный исполнительный комитет в качестве уполномоченного лица
• Компания, осуществляющая строительство, или объединение владельцев имущества.

Если речь идет о нежилой недвижимости, то помимо описанных ранее методов управления, собственники имеют возможность выбрать дополнительное управление общим имуществом с помощью управляющей компании, за исключением организации-застройщика.

Управление совместным владением жилой недвижимости будет осуществляться только в том случае, если у нескольких владельцев имеется не более 10 объектов недвижимости. В случае, если дом является нежилым, число собственников не должно превышать 15.

Различие второе. Кто вправе инициировать проведение общего собрания.

Часто у владельца возникают вопросы, связанные с управлением общим имуществом: как изменить организацию, ответственную за его эксплуатацию? как изменить способ управления общим имуществом? как изменить председателя? Такие вопросы можно решить путем включения их в повестку дня на общем собрании.

Для проведения всеобщего собрания собственников требуется отправить письменное уведомление в соответствии с выбранным методом управления: товариществу собственников / прямым участникам совместного домовладения / уполномоченному представителю и так далее. Уведомление может быть отправлено заказным письмом / вручено с подписью получателя / направлено иным способом (в соответствии с решением участников совместного домовладения). В уведомлении должны быть указаны инициатор общего собрания, дата, место и время его проведения, а также повестка дня.

Тем не менее, если сами участники осуществляют управление общим имуществом, то:

• В случае, если в жилом здании присутствуют владельцы недвижимости, то у них есть возможность созвать общее собрание. Для этого требуется присутствие не менее четверти от общего числа собственников или уполномоченного представителя.
• Даже один владелец нежилого здания, проявляя достаточно активности, способен добиться положительных изменений.

Если управление общим имуществом осуществляется товариществом собственников или организацией застройщиков, то собрание может быть инициировано собственниками, которые имеют 1/4 от общего числа голосов, независимо от того, является ли это жилым домом или нет.

Третья особенность — вопросы, которые должны быть рассмотрены путем подачи письменного запроса на общем собрании.

В свете глобальной пандемии, все больше и больше владельцев обращаются к новому методу участия в общем собрании — письменному опросу. Этот способ дает возможность просто заполнить голосовальный бюллетень и отправить его в управляющую организацию. Однако необходимо учесть, что список вопросов, которые могут быть обсуждены при проведении письменного опроса, может варьироваться в зависимости от типа недвижимости — многоквартирный дом или нет.

Если дом является жилым, то вопросы, связанные с ограничениями вокруг него, не регулируются законодательно. Однако, в случае нежилого дома, собственники не имеют права проголосовать письменным опросом по указанным вопросам.

• Путем высказывания утверждений и внесения изменений и (или) добавлений в устав возможно создать уникальный текст.
• Изменение площади общественной собственности во время реконструкции недвижимости через добавление новых этажей или пристроек.
• Осуществление выбора стратегии изменения организации и ее расформирования, создание комиссии для проведения процесса ликвидации, а также утверждение необходимых документов — акта передачи или разделительного баланса, промежуточных и заключительных статей о ликвидации.

Этот факт подразумевает, что лишь общее собрание собственников в лице собственников имеет возможность рассмотрения данных вопросов в очной форме.

Уникальная черта №4: приобретение общественной собственности в условиях совместного владения жилым домом.

Часто у владельцев коллективных домов возникает потребность в приобретении общественных помещений, таких как часть технического этажа, коридор или подвал. Однако для покупки таких помещений требуется согласие других владельцев.

Для того чтобы принять подобное решение в многоквартирном доме, необходимо получить поддержку двух третей всех собственников квартир (если дом управляется самими жильцами) или двух третей собственников, имеющих не менее двух третей голосов (если дом управляется кооперативом собственников).

В случае, если здание не предназначено для жилых целей, все владельцы должны единогласно высказаться «за».

Важность номер 5: функция исполнительного комитета на местном уровне в управлении общим имуществом в жилищно-коммунальном комплексе.

Контроль над общим имуществом обеспечивается исполнительным комитетом, что гарантирует защиту прав и законных интересов участников совместного обладания недвижимостью. Однако, участие местного исполнительного комитета в управлении жилой и коммерческой недвижимостью имеет отличия. Полномочия местного исполнительного комитета в вопросах управления жилой недвижимостью значительно расширены по сравнению с коммерческой.

Так, конкретно, в сфере жилой недвижимости исполком осуществляет процесс согласования кандидатуры председателя правления организации собственников и принимает меры для защиты прав и законных интересов членов таких организаций. В то же время, в сфере нежилой недвижимости основные полномочия исполкома связаны с выбором собственниками метода управления общим имуществом.

Какой вариант следует предпочесть?

Различия в каждом аспекте совместного собственничества могут оказаться как плюсом, так и минусом. В каждой ситуации владельцу следует иметь ясное представление о своих будущих планах относительно приобретаемого имущества.

Всегда рекомендуется получить информацию о совместном домовладении от продавца перед покупкой недвижимости и выбрать объект с правовым регулированием, которое вам подходит.

Совместное владение недвижимым имуществом: преимущества, правовые аспекты, и советы для совладельцев

Совместное владение недвижимым имуществом: преимущества, правовые аспекты, и советы для совладельцев

Мы все осведомлены о том, что семья представляет собой не только объединение двух влюбленных людей. Она является неразделимой и безраздельной в юридическом и общественном плане.

Поистине, семейное законодательство РФ, в основном Семейный Кодекс, рассматривает семью и всю ее связанность как некий организм, исключая двусмысленность. Именно по этой причине Семейный Кодекс использует понятие «общей собственности» на имущество, нажитое во время брака. Видимо, это понятие достаточно понятное и не вызывает каких-либо вопросов. Однако поверхностное представление о цельности порой приводит к непониманию на различных этапах семейных отношений.

В настоящее время российское законодательство определяет «совместное имущество супругов» как все имущество, независимо от его типа — движимое или недвижимое, которое супруги приобретают во время брака. Исключение составляет имущество, которое было приобретено до заключения брака или получено одним из супругов на безвозмездной основе, такой как дарение или наследование, безотносительно ко времени получения.

Поэтому, все предметы, которые мы можем изображать, будь то жилище, сбережения, автомобиль и даже получаемая зарплата и пенсия, в случае их приобретения или получения во время брака, считаются общим имуществом.

Мы можем предположить, что имущество, приобретаемое супругами, должно быть официально заверено на обоих в документах. Однако на практике такое встречается редко и в основном относится только к недвижимому имуществу. Ведь сложно представить, что, например, в документах на автомобиль будут указаны оба владельца. Или что заработная плата будет выплачиваться поровну супругам — самому работающему человеку и его супруге. Признаемся, это звучит немного смешно и совсем не соответствует нашей реальности. Поэтому закон сразу утверждает, что независимо от того, на кого оформлено имущество или кто его получил, оно все равно считается общим, и доля второго супруга в этом имуществе подразумевается изначально.

Супруги должны взаимодействовать и принимать решения о совместном имуществе только после взаимного согласия. Однако нотариусы часто сталкиваются с ситуацией, когда граждане не понимают необходимости оформления такого согласия. «Зачем? Ведь это мой муж (или жена), на нем (ней) имущество, пусть сам(а) и управляет им».

В таких ситуациях важно знать, что предполагаемая доля второго супруга в общем имуществе — это не просто абстрактная концепция. Ее можно реализовать путем выделения конкретных активов, и это можно сделать без особых проблем, при условии взаимного согласия обоих супругов. Фиксация долей в общем имуществе супругов происходит на документальном уровне, в том числе путем выдачи свидетельства о праве собственности. Это действие прекращает право на общую собственность супругов по определенному имуществу, указанному в свидетельстве, и вместо этого возникает право на общую долевую собственность, где каждая доля супругов будет четко определена.

Если один из супругов решает распорядиться имуществом, которое находится в совместной собственности, без согласия другого супруга, и второй супруг считает, что его права как супруга были нарушены, то у него есть возможность обратиться в суд и признать такие действия незаконными. Поскольку согласие на совершение таких действий не было получено.

При оформлении наследства на имущество, принадлежащее супругам, в случае смерти одного из них, возникает необходимость обратиться к понятию выдела доли в праве общей совместной собственности. Важно помнить, что доля, принадлежащая выжившему супругу, не включается в состав наследства. Однако есть исключения — это случаи, когда в период брака супруги согласились изменить режим общей совместной собственности. В таких случаях закон предоставляет супругам право самостоятельно определить свои имущественные права и обязанности.

Вопрос о имуществе, приобретаемом супругами во время брака, может показаться простым, но на самом деле он имеет глубину и сложность. Регулирование отношений в семье включает в себя юридические, психологические и моральные аспекты. Целью российского законодательства в этой области является установление определенных рамок и основ, на которых строится семья — уникальное объединение двух душ и двух сердец.

Молодежный совет, принадлежащий Ассоциации нотариусов, известной как «Нотариальная палата Ульяновской области»,