Согласие супруга на сделку с недвижимостью

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ. Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации, при осуществлении одним из супругов сделки с общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения сделки с недвижимостью, а также сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости. Пункт 29 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ N 184 от 01.07.2002, гласит, что согласно пункту 2 статьи 17 Закона о регистрации, в установленных законодательством РФ случаях для государственной регистрации могут потребоваться дополнительные документы, в частности нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения сделки с недвижимостью, нажитой совместно, а также сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса).

Ситуация: Как оформить согласие супруга на сделку?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо для сделок по продаже недвижимости или доли в уставном капитале ООО (п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; абз. 1 п. 11 ст. 21 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ).

Нормативные акты

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»
(утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) Суды руководствовались п. 3 ст. 35 СК РФ и исходили из того, что нотариально удостоверенное согласие супруга требуется как для сделки с недвижимостью, так и для других сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации. Учитывая, что договор аренды земельного участка, одной из сторон которого является предприниматель, находящийся в браке, подлежит государственной регистрации согласно ст. 131, 609 ГК РФ, суды пришли к выводу о необходимости получения нотариального согласия супруги предпринимателя на совершение сделки, признали отказ в государственной регистрации права законным (ч. 3 ст. 201 АПК РФ).

Что должно быть указано в согласии

В предварительном согласии на сделку (когда сделка еще не совершена) необходимо определить предмет сделки, на которую дается согласие.

В последующем согласии (одобрении) (когда сделка уже заключена) должна быть указана сделка, на которую дано согласие.

Когда по закону требуется согласие

Согласие супруга требуется только в тех случаях, когда среди продавцов (собственников) приобретаемой недвижимости есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный человек. Законодательная цепочка такова: сделка купли-продажи обязательно заверяется нотариально, если среди продавцов присутствуют указанные лица — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Поскольку сделка подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению, нотариус запрашивает согласие супруга на основании п. 3 ст. 35 СК РФ.

Если сделка не заверяется у нотариуса, письменное согласие не требуется. Исключением является ситуация, когда супруги заранее заключили брачный договор, согласно которому приобретаемая недвижимость становится личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст. 42 СК. При наличии такого договора другой супруг не участвует в покупке, и его согласие не нужно.

Недвижимость, приобретенная в браке — общее имущество супругов

Любая недвижимость, приобретенная в браке, считается совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если покупателем и собственником является только один из них — ст. 34 СК РФ. Средства, заработанные и потраченные в браке, также считаются общим имуществом — п. 2 ст. 130 ГК РФ. Исключение составляют случаи, когда супруги заключили брачный договор, устанавливающий иные условия — п. 1 ст. 42 СК РФ.

Приобретение недвижимости в ипотеку

В этом случае выделяются две основные ситуации:

• Если недвижимость приобретается в ипотеку, оба супруга становятся заемщиками, но собственником будет один из них. Банк потребует согласие супруга, который не будет собственником, на передачу покупаемой квартиры в залог, а не на саму покупку. Это указано в п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. При этом недвижимость все равно будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов.
• Если ипотека оформлена на одного из супругов, который будет и заемщиком, и покупателем, банк потребует согласие в виде брачного договора, по которому приобретаемая недвижимость будет принадлежать только супругу-покупателю — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. В этом случае письменное согласие не требуется. Другой супруг не будет иметь отношения к приобретаемой недвижимости и не обязан будет выплачивать ипотеку, но при разводе недвижимость не подлежит разделу.

Последствия отсутствия согласия супруга

Согласно п. 2 ст. 35 СК РФ, сделка, совершенная одним из супругов с общим имуществом, может быть признана судом недействительной по требованию другого супруга, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать о его несогласии на сделку.

Если супруг тайно приобрел недвижимость на семейные деньги, сделку можно оспорить. Как уже упоминалось, заработанные и потраченные в браке деньги являются общим имуществом.

Чтобы оспорить сделку, супруг должен доказать в суде свое несогласие на сделку и осведомленность продавцов об этом. В случае успеха приобретенная недвижимость будет возвращена, а деньги — возвращены продавцам.

Продавцы могут требовать согласие по своему усмотрению

Во избежание возможных судебных разбирательств с несогласным супругом, продавцы могут запросить согласие супруга на сделку.

Примеры из практики

Пример №1. К нам обратилась замужняя женщина с просьбой о помощи в приобретении квартиры в Москве. Ее звали Екатерина. Она планировала оформить квартиру исключительно на свое имя, так как средства были получены от продажи дома и участка, которые она унаследовала от родителей. Наследственное имущество не считается совместно нажитым, а является личной собственностью наследника. Следовательно, и средства, полученные от его продажи, являются личными. Эти деньги можно использовать без ограничений. Муж не имеет к ним отношения, и его согласие на покупку не требуется. Однако, я предупредила Екатерину, что некоторые продавцы могут все равно требовать согласие ее мужа. Вдруг он захочет оспорить сделку. Юристы, конечно, всегда рады помочь в таких делах (за определенную плату) и даже если дело не выиграют. Как я и ожидала, первый же риэлтор со стороны продавцов потребовал согласие мужа Екатерины.

Пример №2. Я помогала с продажей гаража в Мытищах. Появился покупатель, мужчина предпенсионного возраста по имени Владислав. Он согласился купить гараж и заявил, что приобретает его исключительно для себя. Я попросила его показать паспорт, в котором стояла отметка о браке. Я спросила, есть ли у него разрешение от жены. Он ответил, что ему не нужно разрешение и что он будет единственным владельцем. Мне пришлось объяснить Владиславу, что гараж все равно будет считаться совместно нажитым имуществом и его жена тоже станет собственником. Он был очень удивлен и уверял, что жена согласится. Я настояла на том, чтобы Владислав принес письменное согласие от жены, иначе сделка не состоится.

Согласие оформляется только у нотариуса

Согласно пункту 3 статьи 35 СК РФ, согласие должно быть нотариально заверено. Услугу может предоставить любой нотариус в России, независимо от местонахождения приобретаемой недвижимости — статья 40 Основ о нотариате.

За составление согласия нотариусы берут от 1 500 до 2 500 рублей, что называется услугами правового и технического характера. За нотариальное удостоверение взимается 500 рублей — подпункт 6 пункт 1 статья 333.24 НК. В итоге сумма составляет примерно 2000 — 3000 рублей.

За услугой может обратиться тот супруг, от которого требуется согласие. Присутствие и документы супруга-покупателя не требуются. Нужно взять с собой паспорт и свидетельство о браке. В согласии можно указать различные условия, например, разрешение на покупку конкретного объекта недвижимости за определенную цену или любого объекта. После согласования текста заявитель ставит подпись, а нотариус ее заверяет.

Срок действия согласия законодательством не ограничен, но супруг может его установить, и это должно быть указано в тексте.

Покупка жилья супругами: что нужно учесть

По закону можно зарегистрировать квартиру на одного из супругов, в совместную собственность без выделения долей или в долевую собственность. Самый простой способ — оформить жилье на одного из супругов. Это сэкономит время второго супруга, при этом он не потеряет свои права.

С юридической точки зрения, жилье, приобретенное в браке, считается совместно нажитым имуществом. Даже если договор подписан одним из супругов и право собственности оформлено на него, второй супруг будет иметь равные права на квартиру.

Есть несколько исключений из этого правила. Совместной собственности не будет, если:

• Супруги заключили брачный договор, где указаны другие условия владения недвижимостью и активами.
• Один из супругов получил объект в дар или по наследству, даже если брак был заключен до оформления собственности.
• Один из супругов использовал средства государственных субсидий для покупки жилья.

Как купить жилье без нотариального согласия супруга

Оформлять нотариальное согласие на покупку жилья не нужно, если:

• Супруги заключили брачный договор, который четко определяет условия владения имуществом, приобретенным в браке.
• Один из супругов выдал другому доверенность на оформление договора купли-продажи.

Для проверки подлинности доверенности и оценки рисков при покупке недвижимости воспользуйтесь сервисом Эксперт-проверка. Он автоматически собирает информацию о владельцах и объекте из официальных источников. Подходит для риелторов и юристов.

Как оформить недвижимость дешевле

Самый экономичный вариант — оформить общую совместную собственность. В этом случае нотариус при подписании договора не нужен.

Если оформить общую долевую собственность, договор купли-продажи должен быть заверен нотариусом. В простой письменной форме такой договор Росреестр принимает только с брачным договором, что потребует дополнительных расходов.

Важно! Учитывайте возможные затраты при разделе имущества после развода. Бывшие супруги могут изменить право собственности на долевую собственность по соглашению о прекращении режима совместной собственности. Однако для этого необходимо общее согласие, особенно в отношении распределения долей. Раздел имущества после развода может привести к значительным тратам, поэтому рекомендуется задуматься о регистрации долевой собственности при покупке.

Как продать квартиру, купленную в браке

Если муж или жена приобрели жилье в браке, по закону (ст. 34 СК РФ) это совместная собственность. Чтобы один из супругов мог продать такую квартиру, необходимо получить согласие второго супруга на сделку. Этот документ заверяется у нотариуса и предоставляется вместе с пакетом документов при регистрации права собственности. Иначе сторона, не согласная с продажей квартиры, может требовать аннулирования сделки и возврата права на объект. На это есть один год с момента, когда стало известно о продаже.

Провести электронную регистрацию сделки поможет сервис Контур.Реестро.

Сервис официально сотрудничает с Росреестром и передает данные по защищенному каналу связи.

Когда согласие на продажу не требуется

Супруг, единолично владеющий недвижимостью, не обязан получать согласие на сделку от второго, если:

• Квартира была приобретена по договору дарения.
• Недвижимость получена в наследство.
• Квартира куплена на унаследованные или подаренные деньги, что можно доказать переводами со счета дарителя и личного счета супруга при покупке жилья.
• Супруги заключили брачный договор, устанавливающий правила владения имуществом.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья супругами

Каждый, кто платит налог на доходы физических лиц, имеет право на имущественный налоговый вычет. При покупке совместного жилья вернуть уплаченный налог могут оба супруга.

За приобретение жилья государство возвращает налогоплательщику 13% его стоимости, но не более 13% с 2 млн рублей. Максимальная сумма возврата составляет 260 000 рублей. При покупке квартиры в ипотеку, дополнительно возвращается 13% с уплаченных банку процентов. Здесь максимальная сумма возврата выше — каждый, кто оформлял ипотеку, может вернуть налог с 3 млн рублей, что составляет 390 000 рублей.

Вычет с покупки квартиры

Право на имущественный налоговый вычет имеют оба супруга, независимо от того, как оформлена сделка. Когда НДФЛ возвращают двое:

• семейный бюджет увеличивается автоматически,
• максимальную сумму возврата можно получить быстрее.

Пример: Сергей и Людмила взяли в ипотеку двухкомнатную квартиру. Зарплата Сергея составляет 60 000 рублей. За год он выплачивает около 93 000 рублей НДФЛ. Чтобы получить положенный ему вычет, потребуется три года. Если оформить возврат и на Людмилу, чья зарплата 40 000 рублей, то семейный бюджет пополнится на 62 000 рублей, которые она уплачивает в виде НДФЛ за год, а полную сумму возврата семья получит уже на второй год.

Кроме того, когда НДФЛ возвращают оба супруга, сумма имущественного вычета удваивается. Лимит в 260 000 рублей является индивидуальным, он закреплен не за объектом, а за конкретным человеком. Таким образом, при покупке квартиры дороже 2 млн рублей налоговый возврат можно оформить с 4 млн рублей. Важно, чтобы декларацию на имущественный налоговый вычет подал каждый из супругов.

Пример: Дмитрий и Оксана приобрели квартиру стоимостью 3 млн рублей. Максимально они могут получить при возврате налога 390 000 рублей. Это возможно только совместно, так как сумма превышает индивидуальный лимит. Супруги могут распределить возврат в любых пропорциях. Неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости. А Валерий и Елена потратили на жилье более 4 млн рублей. Они имеют право вернуть 520 000 рублей сразу. Это максимум, положенный двоим покупателям. При покупке другой недвижимости воспользоваться вычетом они уже не смогут.

Важно! Если один из супругов не может воспользоваться правом на вычет сразу, он может сделать это позже, когда появятся налогооблагаемые доходы. Супруги могут использовать право на вычет и перераспределить сумму возврата налога в любой момент.

Вычет с процентов по ипотеке

Если недополученная сумма налогового вычета может быть использована при покупке другого объекта, то с процентами по ипотечному кредиту ситуация иная. Имущественный вычет за проценты по ипотеке дается только на один объект, и его остаток не переносится на другое жилье. Мы не рекомендуем делить такой вычет. Каждый из супругов должен сам получить максимально возможную сумму, даже если это займет больше времени.

Пример: Евгений и Жанна купили квартиру в ипотеку. Переплата по процентам за 15 лет составила 2,3 млн рублей. Они разделили налоговый вычет по процентам. Евгений получил 150 тысяч рублей, а Жанна — 149 тысяч. Затем они взяли ипотеку на новую квартиру, но воспользоваться имущественным налоговым вычетом по процентам банка больше не смог ни один из супругов. В этой ситуации было бы выгоднее заявить право на вычет с первой покупки только Евгению, так как общая сумма вычета не превышала максимально возможную. А второй вычет могла бы получить Жанна. Из-за этой ошибки семейный бюджет потеряет до 390 000 рублей.

Вычет по ипотечным процентам можно распределять в любой пропорции, независимо от основного имущественного вычета за покупку жилья. Для этого в налоговую подается заявление о распределении вычета. Распределение не зависит от того, на кого оформлен кредит и кто производит платежи. Платежи может осуществлять жена, а получать вычет — муж.

Учитывайте все нюансы при покупке жилья супругами, чтобы избежать необдуманных финансовых потерь.

Что будет, если соглашения нет?

Если согласие супруга на приобретение недвижимости отсутствует, сделка все равно будет проведена Росреестром. Даже при нотариальном оформлении, при отсутствии иных нарушений, все пройдет гладко. Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:

• супруг недоволен фактом сделки и требует расторжения договора;
• супруг недоволен ценой;
• супруг продавца или иные заинтересованные лица недовольны фактом или особенностями сделки.

Несмотря на то, что согласие супруга на покупку недвижимости не всегда необходимо, лучше оформить его, чтобы избежать проблем в будущем.

Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости необходимо почти всегда. Это подтверждает пункт 3 статьи 35 СК РФ.

Необходимость согласия при приобретении жилья в ипотеку

Ипотечное жилье также считается совместной собственностью. До полной выплаты кредита недвижимость будет находиться в залоге у банка. Учитывая эти обстоятельства, банки часто требуют получения согласия от супруга при заключении договора, что соответствует статье 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Отдельное согласие не требуется, если оба супруга являются созаемщиками. В этом случае оба дают свое согласие, которое четко отражается в договоре.

Согласие супруга на продажу недвижимости, приобретенной в ипотеку, является обязательным. Если кредит еще не погашен, потребуется также разрешение от банка, иначе не удастся снять запрет на регистрационные действия.

Процесс оформления согласия

Согласие оформляется у нотариуса (пункт 3 статьи 35 СК РФ). Документ, оформленный в простой письменной форме, не имеет юридической силы.

Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости не обязательно, но если его оформлять, то лучше всего у нотариуса. Это минимизирует риски и практически исключает возможность оспаривания сделки в будущем.

Процедура оформления у нотариуса

Оформление включает несколько шагов:

1. выбор нотариальной палаты. Место регистрации значения не имеет, можно выбрать любого понравившегося нотариуса;
2. посещение нотариуса;
3. предоставление необходимых документов;
4. получение согласия на руки.

Для оформления нотариального согласия на сделку с недвижимостью необходимы паспорта сторон, документ на объект недвижимости (выписка из ЕГРН), свидетельство о браке и доверенность, если оформление проводится через представителя.

Нотариус выполнит всю работу: задаст нужные вопросы, уточнит информацию и сообщит, когда документ будет готов.

Срок действия согласия

Если в документе не указан срок действия, согласие считается бессрочным и действует до его отмены. В документе может быть указан период, в течение которого он имеет юридическую силу. Срок может быть любым.

Отзыв согласия производится в той же форме, в которой оно было выдано, то есть через нотариуса. В противном случае документ продолжит действовать.

Стоимость в 2023 году

Стоимость согласия супругов на продажу недвижимости состоит из двух частей:

• государственная пошлина. Она фиксированная и меняется только по решению государства;
• правовые и технические услуги: набор текста, редактирование, консультирование. Стоимость составляет до двух тысяч рублей, иногда чуть больше и зависит от выбранного нотариуса и региона.

Согласие супругов на покупку недвижимости будет стоить примерно столько же.

Нотариальное согласие супругов на продажу недвижимости требуется почти всегда, за исключением случаев, прямо установленных законом. А вот согласие супруга на покупку недвижимости не обязательно, но его оформление помогает избежать будущих проблем и споров. Если у вас есть вопросы, обратитесь к нам за консультацией — мы ответим на все вопросы и разъясним сложности.

Колганов И. В.
нотариус, г. Москва

Колганов И. В.
нотариус, г. Москва